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2017年上半年无锡市区经营性建设用地成交分析报告

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土拍网 2017-07-18
2017年上半年无锡土地市场延续了去年的热度,表现不俗。土拍网大数据统计,2017年上半年无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交19宗,出让总面积138.53万㎡,出让总金额212.84亿元。 
一、2017年上半年无锡市经营性建设用地成交数据分析
1、同比成交分析——土地出让金额同比暴涨990.27%
2017年上半年共成交经营性建设用地138.53万㎡,同比上涨305.86%,成交金额212.84亿元,同比暴涨990.27%。
纵观近5年上半年成交数据,不管从土地出让面积还是出让金额来看,2017年之前的四年土地供应量都是呈下降趋势。2017年上半年土地出让面积和出让金额呈爆发式的增长,出让金额创历史记录。土地出让金额大幅上涨,土地价格成本上升,也说明开发商的土地储备不足,拿地热情高涨。拿地条件也出现了历史性最苛刻的条件,例如现房销售、限价摇号等。
 
2、区域分析——惠山区成交面积居首,滨湖区成交金额领先
2017年上半年,惠山区共出让了6宗地块,领先各区成交,总成交面积45.57万㎡,获五区出让面积之首,滨湖区虽土地出让面积不及惠山区,但土地成交金额远远领先惠山区,多宗土地楼面价格均创无锡历史记录。
值得注意的是,随着政策的不断严控,但是土地市场仍旧热度不减,多宗土地均成各区域的标杆,土地市场上亮点多多。例如锡山区——鹅湖地块(XDG-2016-36号)经过79轮的激战,最终中洲以楼面价7130元/m2竞得,滨湖区和风路地块(XDG-2016-23号)和渔港路地块(XDG-2011-66号),最终都分别以18000元/m2和15300元/m2最高限价摇号,分别被绿城和首开竞得。惠山区的唯一一块限价地块——亿仁医院西侧地块,最终以7883元/m2的楼面价被龙湖地产竞得,创惠山区楼面价新高。
 
3、用地性质分析——商住类用地成交火爆,成交金额遥遥领先   
2017年上半年无锡市纯住宅用地成交5宗,占地面积38.27万㎡,商住混合用地成交8宗,占地面积83万㎡,住宅类用地合计总成交$L̪ԌE$L̪Ԍߍ年总成交面积的87.5%。商服用地成交6宗,成交面积17.26万㎡。
从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地总收入达208.26亿元,占比97.84%。商服用地6宗,仅永乐路地块(XDG-2012-106号)以溢价率1.89%成交,其他都以底价成交,出让总金额为4.59亿元。住宅类土地需求旺盛,个别住宅类土地溢价率超过100%,说明土地供给仍紧张,商服类用地多以低价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比成两极分化趋势。 
 
二、2017年上半年无锡市土地市场综述
1、无锡土地市场首次开启双限模式
2017年无锡土地市场稳步升温,土地价格节节攀高,针对热门地块,无锡国土局首次开启限价+摇号模式,其中渔港路地块还设置现房销售的要求,现场11家房企报名,最终通过摇号方式确定首开中得,另外一热门地块滨湖区太湖新城和风路地块,14家房企报名,楼面价限制价格高达18000元/㎡,是目前无锡最高的楼板价,也是通过摇号确定绿城中得。尤其这块地的土拍,是无锡历史上第一次通过“摇号”决定土地归属,开创了无锡土拍史上的多项第一,具有历史意义。
土地市场上优质的住宅类土地资源仍较稀缺,开发也十分青睐此类土地,如果土地市场持续高温,土拍限价模式将持续。是否拥有土地资源成为开发商是否能延续生存的关键所在。
 
2、惠山锡山滨湖成土地供应三大主力
2017年1月-6月,惠山区土地供应量最大,惠山区共出让6宗,土地面积45.57万㎡,土地成交金额63.31亿元;滨湖区共出让4宗,土地面积35.40万㎡,土地成交金额为74.75亿元,为成交金额最大的区域;锡山区共出让5宗,土地面积34.97万㎡,土地成交金额55.91亿元。三大区都是目前重点开发的三大新城区域,土地供应相对较多,梁溪区由于处于市中心,土地供应量较少,新吴区工厂较多,住宅出让土地也较少。
三大区域均创出了土地价格新高,其中锡山区2宗地块被恒大地产以总价48.1亿元竞得,位于东北塘的XDG-2016-27号地块,其楼面价为8114元/㎡,刷新该区域内(东北塘片区)楼面价最高值;另一宗位于锡山经济技术开发区的XDG-2016-34号地块,其楼面价为11687元/㎡,刷新锡山区最高楼面价记录。惠山区亿仁医院西侧XDG-2016-39号地块以总价14.78亿元被龙湖竞得,楼面价为7883.47元/㎡,创惠山楼面价最高记录;另外一块锡山区鹅湖XDG-2016-36号地块被中洲以楼面价7130元/㎡拿下,地处无锡鹅湖乡镇边缘地带,该地块标志着无锡将告别万元以下楼盘。滨湖区太湖新城和风路XDG-2016-23号地块和渔港路XDG-2011-66号地块均通过限价摇号,分别被绿城和首开竞得,也成为滨湖区的楼面单价和成交面积之王。
随着城市的不断发展,城区范围的土地资源日趋减少,城市的发展逐渐往外扩沿,因此目前处于开发建设的惠山锡山滨湖区的土地供应量最大。未来城市也将由单核模式发展为多核模式的城市新貌。
 
3、住宅类地块与商服类地块“冰火两重天”
2017年上半年纯住宅用地及商住用地总收入达208.26亿元,而商服类用地出让总金额仅为4.59亿元。住宅类地块市场火热的同时,商服类地块却出现截然相反的市场行情,多宗地块均以底价成交,一方面由于近年来受电商行业的打击,使得商业发展困难重重,同质化竞争激烈;另一方面无锡多年前大力开发的商业综合体及大量的商业库存,使得目前商业生存堪忧。住宅类地块和商服类地块“冰火两重天”的仍将持续,未来商业或许要经历几轮残酷的洗牌之后,才会有新的增长机会出现。
 
4、旭辉首开新进无锡, 绿城回归再次落子太湖新城
上半年无锡土拍市场火热,吸引了各大知名开发商抢占无锡市场,不乏北辰、旭辉、首开、中铁、美的、中南等全国知名开发商,其中首次进入无锡的有旭辉和首开。旭辉初进无锡就下两子,在惠山区钱桥街道拿两幅地块,其中,XDG-2011-61号地块以106800万元被旭辉竞得,溢价率为53.01%,楼面地价为3932.37元/㎡;XDG-2014-14号地块被旭辉以总价59100万元竞得,溢价率为61.48%,楼面地价为4155.78元/㎡。首开以总价319062万元摇中滨湖区渔港路与观潮路交叉口西南侧XDG-2011-66号地块,标志着首开正式进驻无锡,该幅地块溢价率达48.20%,楼面地价为15299.96元/㎡。
地产高端品质龙头——绿城再次回归无锡太湖新城,首次通过摇号,摘得太湖新城和风路XDG-2016-23号地块,成交价为38.33亿元,溢价率48.6%,成交楼面价为18000元/㎡,与原朗诗南侧地块中锐项目并列成为无锡太湖新城的土地楼面价标杆。但绿城的回归无疑给太湖新城打了一针强心剂,又一次拉高了太湖新城的高端定位和房价心里预期。从绿城的回归和首开地产的进入,可以看出大牌开发商仍然对无锡市场十分看好,也热衷于开发高端产品,未来无锡房地产市场将由刚需主导转为改善为主。
 
5、龙头房企加速布局,行业逐现寡头垄断
在这个地产红海的竞争里,龙头房企深知加速扩大品牌影响力,抢占市场份额,未来才可在房地产占据一席之地。2017年上半年出让的19宗土地中,其中有12宗土地都被大品牌开发商收入囊中,剩下的9宗多为商业地块或地理位置较偏的位置。其中万科、旭辉、恒大均拿下两宗优质地块,万科在无锡深耕十三年后首次进驻惠山区,意味着全面布局无锡的战略又迈出了重要的一步。值得注意的是,无锡本土开发商正逐渐消失,鹅湖地块79轮的竞价可以看出本地开发商拿地的决心,但最终不敌实力房企中洲而不得不落败。“面粉”贵过面包的现象现在普遍存在,未来地产行业将加速洗牌,行业逐渐出现寡头垄断的现象,强者越强,弱者越弱。
 
三、总结与展望    
上半年土地市场屡创历史新高,下半年市场或渐趋理性
从上半年无锡土拍情况来看,无锡市场还是被看重的,多宗地块均创出地块所在区域的历史高价,面粉超过面包的现象依然存在,由于土地资源的稀缺,个别大牌房企基本每次土拍都参与,外来开发商也对无锡市场虎视眈眈,例如中骏、金隅、首开、联发、建发等,进驻无锡的意愿十分强烈。
随着国家房地产政策的不断调控和金融政策的收紧,加上无锡“520”的政策的实施,目前房地产市场逐渐趋于理性,从6月12日土拍的情况来看,惠山亿仁医院西侧以7883元/㎡的楼面价被龙湖竞得,该价格虽创了惠山楼面价格新高,却并未达到9900元/㎡的楼面限价和现房销售的要求,从而可以看出开发商对无锡楼市的风向标开始有所转变,趋于理性对待。未来市场如何,仍需看国家政策导向,以及客户和开发商之间的博弈。
 
附:2017年上半年无锡市经营性建设用地成交总表