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2017年上半年南京市区经营性建设用地成交分析报告

作者:

土拍网傅宁婕 2017-07-06
年至过半,回顾南京市土地市场,不同于2016年的火热,今年上半年南京土地市场成交减少,土拍的关键词应该是:市场隐约降温、土拍规则再升级、二季度零供地。
 
2017年上半年南京市土地供应下降,城区(不含溧水区、高淳区)经营性建设用地共成交22宗,出让总面积148.58万平方米,同比下降9.2%,创下2015年上半年以外的最低记录,出让总金额430.43亿元。同时4-6月份出现土地零供应、零成交现象。总体来看,南京市土地供应持续减少,市场供需矛盾愈加突出,土地市场竞争程度继续增强。
 
一、土地市场篇
 
1、总体成交——政府推地节奏放缓,土地出让金同比降幅四成
 
根据统计数据,今年上半年南京市区经营性用地出让面积仅高于2015年上半年,为148.58万平方米,主要受第二季度土地市场零供应、零成交影响。土地出让金430.43亿元,同比下降41%,环比下降52%,主要受地价红线下调影响。落实“双控”、“双限”、“双稳”调控政策,保障房地产市场平稳健康发展,2017年上半年南京市区土地市场节奏有所减缓。
 
去年八月南京市出台新规,要求地块竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售,因此,去年下半年至今,南京成交住宅类地块基本为现房销售,短期内对新房供应很难形成支撑,供应断档的副作用将显现。
 
 
2、区域分析——江宁成主力,城中、河西相继发力,紧随其后
 
从成交地块数量来看,得益于丰富的土地储备,江宁板块仍然是今年上半年市场供应方,共成交7宗地块,出让面积占全市出让面积的24%,且均为住宅地块。
 
城中与河西板块虽然成交地块宗数不高,但出让地块面积大,因此总体成交面积依然排名靠前。加之,利好规划、完善配套,板块价值价高,市场度一直不低,土地成交价远高于其他板块。
 
城东板块上半年无土地出让,并在7月土拍潮中依然缺乏身影。
 
 
3、用地性质分析——商住用地市场火爆,占比超六成
 
今年上半年,南京市区纯住宅用地成交面积24.48万平方米,占土地成交总面积的17%;商住混合用地成交面积89.57万平方米,占土地成交总面积的60%;商服用地成交面积34.52万平方米,占土地成交面积的23%。
 
从土地出让金来看,商住用地最高,为265.11亿元,占总出让金的62%;住宅用地次之,为100.05亿元,占比23%;商服用地为65.27亿元,占比19%。住宅用地以17%的土地总成交面积完成23%的成交总额,可以说,“性价比”最高。
 
2017年上半年度南京市不同性质用地成交概况
 
4、楼面价分析——新出让住宅地块地价“红线下调”
 
2017年南京土地市场被严格限价调控,“限地价”也越来越严格,上半年推出的地块中,楼面价超过3万元/平方米的地块仅1幅,为常州星河协通以楼面地价30006元/平方米拿下的城北地块G101;超过2万元/平方米的地块只有6幅,分别为城中招商G198地块、城北安居G01地块、浦口金辉G102地块、浦口银城G99地块、城南绿城G100地块、江宁保利G05地块,有12幅地块楼面价破万。相较而言,2016年上半年南京2幅地块超过4万元/平方米,20幅地块价格破万,2万元以上地块有9幅。
 
2017年上半年南京市楼面价超2万元/平方米成交地块一览表
 
二、入驻企业篇
 
住宅用地被均分,“国进民退”再现。
 
宅地市场依然受到众多房企青睐,上半年南京市区出让的22宗经营性建设用地中,住宅类用地14宗,分别被金茂、招商、绿城等14家房企拿下,每家房企只得其中一宗地块。在摇号背景下,房企拿地拼的是运气。
 
作为土地市场热点城市,南京优质地块越发紧缺,从成交幅数、面积及金额数据来看,无论是溢价拿地还是摇号,最后无一例外多为央企、国企,南京土地市场表现出较为明显的“国进民退”现象。
 
2017年上半年南京市住宅类地块成交概况
 
三、2017年上半年南京土地市场综述
 
1、二季度零供应,七月土地供应潮补仓市场
 
在经历第二季度土地零出让后,南京市国土局在6月初一周挂出32宗地块,补仓沉寂3个多月的南京土地市场。6月2日,挂出11幅地块中3幅涉及住宅地块均位于六合;隔日,6月3日,土地再次开仓,13幅地块中12幅均为住宅用地,且挂出地块资质较高;6月10日,8幅地块涉及栖霞、江宁、雨花台三个板块,半数为居住用地。
 
2017年7月南京土拍地块分布图
 
2、土拍规则调整,竞拍保障性住房建筑面积有助于地价稳定
 
伴随6月首次挂地,南京市对土地公开出让的方式进行了调整,摇号这一方式将被取消。当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞争地价,改为网上竞争保障性住房建筑面积,面积最多者为竞得人。在摇号模式下,除去资金优势及综合实力,开发商拿地仍需要拼运气,而缺乏实力的开发商,为增加自身拿地概率、抬高对方拿地成本,努力将地价抬到最高。取消摇号,有助于稳定地价及楼市发展。
 
3、多维调控,引导土地市场回归理性
 
一方面,政府通过执行严格的“限地价”来抑制市场“面粉贵过面包”现象,如即将出让的南京南站附近NO.2017G31地块,相较2016年底出让的NO.2016G89地块,最高限价由27149元/平方米降至14589元/平方米。另一方面,为确保公平,尽量减少人为干涉,“宁十条”规定楼市摇号新政,督促热点项目按照“公开、公正、公平、透明”的原则对外销售,规范市场交易秩序。公证摇号售房可以最大程度的保障每个买房者的正当利益,极大维护了市场销售秩序,从而进一步推动南京房地产市场健康平稳的发展,助推房地产市场逐步恢复理性。
 
四、总结与展望
 
2017年以来,南京土地市场尽管依然一地难求,但受严厉政策调控,出让地块平均溢价率相较2016年有所下调,地王出现数量减少,过热的土地市场逐步趋于稳定,“面粉贵过面包”现象不再频频上演。
按照今年上半年南京370公顷(含高淳、溧水)的土地供应计划,住宅用地计划供应270公顷,占全部供地计划7成以上。除溧水高淳外的主城区域上半年预计推出33幅住宅性质地块,迄今10幅成交、13幅挂牌,仍有10幅住宅用地尚未进入出让程序,上半年仅完成住宅半年度供地计划的70%,下半年南京土地市场将迎来大量上市潮。
 
附表:2017年上半年南京市区经营性建设用地成交汇总表