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2019年南通市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-01-19

前言

回望2019年,南通市区土地市场供应力度降低,上半年仅成交5宗经营性建设用地,下半年开始,南通市区土地市场从“新”出发,新政策、新模式、新房企、创新高成为土拍关键词,在新模式的引领下,南通市区土地市场愈加趋向平稳发展的态势,高溢价率不再。楼市市场南通市区一直坚持“房住不炒”的理念,全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求,就目前来看,2020年南通房地产市场预计又会是平稳发展的一年。

土地篇

成交数值分析——175.43万㎡,252.6亿元  同比“量价齐跌”

纵观近五年南通市区土地市场成交情况,自2017年开始,南通市区土地市场就呈现了爆发增长的态势,2018年成交总金额更是突破305亿元,2019年土地市场推地节奏放缓,成交金额与成交面积相比2018年有所下降,但整体来看,土地市场依然稳中有升,多宗地块都取得了十分优异的成绩。

据土拍大数据统计,2019年南通市区共成交26宗经营性建设用地,总成交面积为175.43万㎡,同比下降43.32%,总成交金额为252.6亿元,同比下降17.29%。而住宅类地块共计19宗,总成交面积为136.76万㎡,同比下降42.08%,总成交金额为232.51亿元,同比下降21.94%。

2019年南通市区成交26宗经营性建设用地,其中一、二季度仅成交5宗,成交总面积为26.69万㎡,同比下降82.9%,成交总金额为21.45亿元,同比下降86.86%。而下半年开始,南通市区开始回归到土拍热潮中,下半年共成交21宗经营性建设用地,成交总面积为148.74万㎡,同比下降3.02%,成交总金额为231.15亿元,同比上涨62.56%。

房企拿地分析——新老房企同台唱演 积极拿地补仓活跃

据统计,2019年南通市区共有15宗涉宅类地块由品牌房企拿下,共计12家,其中老房企占10家,分别为中海、恒大、远创、弘阳、万科、华润、星湖置业、绿城、卓越置业;新房企占2家,分别为美的和融信。15宗地块成交总面积为124.38万㎡,成交总金额为227.67亿元,平均楼面价10427元/㎡,平均溢价率27.32%。

2019年下半年是南通市区土地市场的爆发期,其中最受关注的几场土拍是:美的首入南通,与弘阳以“联合体”的形式成功竞得港闸区61亩宅地;中海宏洋两日连落三子,引领南通市区进入“现房销售”时代;远创置业37.41亿元成功拿下开发区286亩“巨无霸”地块,刷新南通市成交金额最高记录;融信集团首入南通竞得港闸区129亩宅地,成交金额8.9亿元,成交楼面价8537元/㎡,溢价率12%。

2019年南通市区房企拿地一览

区域成交分析——崇川区独占鳌头  8宗地揽金超106亿元

2019年南通市区共成交26宗经营性建设用地,成交总面积为175.43万㎡,成交总金额为252.6亿元。其中崇川区8宗,成交总面积为44.79万㎡,成交总金额为106.25亿元;港闸区7宗,成交总面积为47.01万㎡,成交总金额为58.26亿元;开发区11宗,成交总面积为83.63万㎡,成交总金额为88.09亿元,崇川区作为主城区,发挥了极大的地理优势,以106.25亿元成为南通市成交金额最高区域。

2019年,崇川区共成交8宗经营性建设用地,成交总面积为44.79万㎡,同比下降50.81%,成交总金额为106.25亿元,同比下降22.86%,楼面均价为13580元/㎡,平均溢价率为45%;港闸区共成交7宗经营性建设用地,成交总面积为47.01万㎡,同比下降38.57%,成交总金额为58.26亿元,同比下降5.74%,楼面均价为7557元/㎡,平均溢价率为31%;开发区共成交11宗经营性建设用地,成交总面积为83.63万㎡,同比下降41.07%,成交总金额为88.09亿元,同比下降16.79%。楼面均价5354元/㎡,平均溢价率21%。

土地市场从“新”出发,四大关键词:

1、新政策:2019年年底,南通市政府发布对市区销售价格大幅低于周边同类产品的新建普通住宅项目实施限制转让措施,购房人自取得不动产权证之日起,满五年后方可转让登记。限制转让的楼盘认定由辖区政府(管委会)申请,报市房地产工作领导小组审议确定,并采用由公证机构全程监督、全房源公开摇号的方式进行公开销售。

2、新模式:2019年7月份,南通市区首次出现“现房销售”条件的地块,规定称:当地块单价达到规定价格区间时,未来项目实行现房销售。目前南通市区有3宗地块达到现房销售要求,有3宗地块“止步现房前一手”,须工程结构封顶后方可申请预售许可,还有1宗地块达到规定的封顶销售价格区间,也须在工程结构封顶后申请预售许可。

3、新房企:2019年7月份,美的首入南通市区,与弘阳以“联合体”形式拿下港闸区R19008地块,成交金额8.64亿元,成交楼面价11057元/㎡;2019年9月份,融信首入南通,拿下港闸区R19015地块,成交金额8.9亿元,成交楼面价8537元/㎡。

4、创新高:2019年7月份,万科拿下中创区R19012地块,成交金额为31.49亿元,成交楼面价为18406元/㎡,两者创下南通市中创区成交金额、楼面价最高;2019年9月份,远创置业拿下开发区R19016地块,成交金额为37.41亿元,成交楼面价为9844元/㎡,两者创下南通市成交金额最高以及开发区楼面价最高。

土地市场总结

从成交金额看,2019年南通市区成交金额超10亿元的涉宅类地块共计10宗,其中成交金额最高为37.41亿元,由远创置业所创,这也是目前南通市成交金额最高地块,地块项目案名已出,为远创宸樾。

从楼面价看,2019年南通市区共成交7宗楼面价破万元地块,其中最高楼面价为18406元/㎡,由万科所创,地块项目案名为万科东望。楼面价5000元/㎡至10000元/㎡共成交5宗,最高楼面价为9844元/㎡,由远创置业所创。

从溢价率看,2019年南通市区溢价率超过50%以上的地块仅1宗,为美的&弘阳拿下的港闸区R19008地块所创,溢价率57%。另外,溢价率10%至50%的地块共计11宗。

整体来看,2019年南通市区土地市场尽管推地量有所下降,但相较于2018年依然有明显的上升,中创区与港闸区地价纷纷创新高,其中中创区地价突破3万/㎡,港闸区地价突破2万/㎡。并且2019年有不少地块由于金额较高,需封顶或现房才能取得预售许可证销售,地价上涨,房企的拿地成本也逐渐上升。2020年,南通市区依然会坚持“房住不炒”这一理念,因此预计2020年南通市区土地市场又会是平稳发展的一年。

楼市篇

商品房成交分析——成交量集中在二、三季度  9月均价再创新高

据统计,2019年南通市区商品房全年供应面积为331.59万方,同比下降22.54%,全年成交面积为375.76万方,同比上涨19.51%。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2019年南通市商品房供应面积集中在二、三季度,尤其是8月份,供应面积达到46.52万方,成交面积也主要集中在二、三季度,尤其是9月份,成交面积达到60.39万方,是全年成交面积最高的一个月。从上图中我们可以看出,2019年全年,商品房整体表现基本呈现供需平衡态势,二、三季度市场火热,市场表现“供不应求”,而成交均价从第三季度开始逐渐上升,最高是9月份所创的23304元/㎡,均价同比上涨44.6%。

商品住宅成交分析——整体表现“供不应求” 下半年成交均价直线上升

据统计,2019年南通市区商品住宅全年供应面积为293.66万方,同比下降21.4%,全年成交面积为325.13万方,同比上涨35.74%。

(以上数据来自克而瑞南通地产资讯)

整体来看,2019年南通市商品住宅基本呈现“供不应求”的态势,供应面积集中在年中,尤其是8月份,供应面积达到46.24万方,二季度开始,成交面积大幅上升,其中成交面积最高是9月份所创的56.31万方,成交均价也是由下半年开始直线上升,9月、11月以及12月三个月的成交均价基本持平,其中最高是11月份所创的25065元/㎡,均价同比上涨55.31%。

楼市总结

从2018年开始,各地楼市步入“调控潮”,稳定市场、控制房价成为目标。据不完全统计,2018年全国各地发布的调控政策落地约450次,而2019年全国房地产调控次数高达620次,刷新历史记录,同比上涨幅度高达38%。

2019年南通市区楼市整体表现“供不应求”,土地市场火热,带动楼市迅速回温。而年底南通市区连发新政策,进一步推动市区楼市平稳健康发展,2020年随着政策的进一步收紧,南通市区房地产市场将以稳定为主,预计不会出现大幅上涨或下降。

附:成交金额TOP10 

成交楼面价TOP10