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2019年度南昌市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-01-17

概述

土地市场方面,2019年全年南昌市共计成交134宗经营性用地,成交总面积486.41万㎡,同比下跌15.79%;成交总金额404.99亿元,同比微增0.07%。总体来看南昌市土地市场呈现稳中有升的特点:供地量和供地节奏都较为平稳;土拍竞争激烈,土地价值有所上升;高楼面价、高溢价率地块数量明显增加,流拍率降低;品牌房企拿地积极。

 

楼市方面,2019年南昌市房地产市场整体呈现降温态势,尤其是到了下半年,南昌房价涨幅不断收窄,成交量下滑,10月、11月持续下跌,“金九银十”风光不再,各大品牌开发商纷纷通过开展优惠活动拉动新房销售。临近年末,传统的“旺季”也并没有来临,观望情绪较浓厚,市场仍未回暖。

 

土地篇

1. 量跌价升 全年揽金404.99亿元

 

 

土拍大数据统计显示,2019年全年南昌市(含赣江新区)共计成交134宗经营性用地,成交总面积486.41万㎡,同比下跌15.79%;成交总金额404.99亿元,同比微增0.07%,总体呈现量跌价升的趋势。近几年,南昌土地市场供应量总体较为稳定,波动不大,土地出让金则逐年走高,土地价值攀升明显。

 

 

从每月成交趋势来看,第二、四季度为全年成交峰值,第一、三季度相对成交较少。其中全年成交量最高的月份是六月,总计成交70.87万㎡,成交总金额32.61亿元;其次为11月和12月,分别成交61.95万㎡和57.12万㎡。这一成交趋势也比较符合2019年的总体市场环境:上半年土地市场较为火热,下半年开始转凉,年末供地大幅放量,成交有所回温。

 

2. 红谷滩新区稳居首位 青山湖区紧随其后

 

 

从区域成交情况来看,依然是南昌主城区一骑绝尘,遥遥领先:总计成交50宗经营性用地,总面积206.42万㎡,占总量的42.44%;揽金238.1亿元,占比近六成,达58.79%。位列次席的是南昌县,2019年供地量也不小,总成交116.14万㎡,成交总金额96.45亿元,分别占总量的23.88%和23.82%。

 

 

在南昌主城区各个区域中,红谷滩新区独占鳌头,无论是成交面积还是金额都位居第一:共计成交9宗地块,成交总面积47.48万㎡,占总量的23%;成交总金额53.37亿元,占比22.41%。从成交面积来看,高新区和青山湖区分列二、三位;从成交金额来看,青山湖区和高新区则正好排名对调。

从楼面价方面来看,今年区域平均楼面价最高为青云谱区的8481元/㎡,其次为西湖区6736元/㎡和青山湖区6692元/㎡。

 

3. 品牌房企竞争激烈 绿地中骏联发拿地积极

 

 

2019年南昌市优质地块依然深受品牌房企的追捧,其中拿地最为积极的当属绿地、中骏和联发,占据了拿地排行榜的前三位。其中绿地一口气在安义县摘得604亩地块,继续打造绿地安南小镇项目;中骏和联发拿地区域则更为分散,广泛布局、多点开花的特点十分鲜明。本土房企中榜上有名的是新力和煌上煌,分别拿地18.29万㎡和11.31万㎡。

与往年品牌房企逐鹿主城区热门区域不同,2019年房企布局则更为多元化,安义县、进贤县的优质地块也同样受开发商们的欢迎。

 

4. 2宗地块楼面价破万 4宗超9000元/㎡

 

 

回顾2019年土拍情况,涉宅用地楼面价TOP10中,2宗地块楼面价破万,4宗超过9000元/㎡,较2018年有一定增长。除此之外,高溢价率地块的数量也有明显上升,2018年溢价率超过50%的涉宅地块数量为13宗,2019年则多达17宗。土地价值增长显著,土拍竞争越发激烈。

 

5. 仅安义县完成年度供应计划

 

 

对比南昌市供地计划完成情况来看,仅安义县超额完成年度供地计划,完成率达201.5%。此外南昌县和进贤县完成超半数,完成率分别为68.02%和65.03%。市本级及新建区均未完成年度供地计划。

 

总体来看,2019年南昌市土地市场呈现稳中有升的特点:供地量和供地节奏都较为平稳;土拍竞争激烈,土地价值有所上升;高楼面价、高溢价率地块数量明显增加,流拍率降低;品牌房企拿地积极。

 

楼市篇

1. 2019年南昌市区新房网签53233套 同比降5.31%

 

 

据土拍大数据统计显示,2019年1月1日至12月31日,南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县、进贤县,下同)新建商品房网签53233套,同比下跌5.31%;网签面积约630.82万㎡,同比微降1.66%。

纵观2015年以来南昌市区新建商品房网签数据情况可以发现,2016年达到成交量峰值,此后呈现逐年递减态势。2018年的成交量基本上回到了2015年的水平,2019年成交套数创近5年新低。

 

 

每月网签方面,2019年1-12月网签量走势较平稳,楼市传统意义上的淡旺季区分已不明显。从2月份开始网签量保持在4500套水平波动,3月份网签5035套成2019年以来最高峰,南昌2019年月度成交均值在4436套。总体来看,上半年楼市表现要优于下半年,下半年网签量整体有所下降,与历年年底行情对比,2019年南昌楼市行情看上去稍显逊色。

 

 

二手房数据方面,2019年二手房成交网签27303套,成交面积约260.66万㎡,同比略微下跌。除了2月份以外,整体成交走势起伏非常小,成交量较为平均。成交峰值出现在7月份,网签量达到2743套,26.16万㎡。

 

2. 房价涨幅收窄 同比变化明显

 

 

从国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,2019年1月-11月,南昌市新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.4%、0.1%、0.6%、0.8%、0.5%、0.1%、0.5%、0.4%、0.6%、-0.1%、-0.6%,2019年房价累计涨幅仅为3.3%,房价涨幅收窄,同比变化明显。

 

3. 2019年住宅成交金额TOP10

 

 

2019年南昌市区住宅成交金额TOP10榜单中,位于西湖区朝阳新城的华侨城万科世纪水岸项目,以50.28亿元的销售额荣膺冠军!其次为九龙湖的南昌融创文化旅游城,销售备案金额为40.67亿元;排行第三的为新建区的新力城,共36.16亿元。(注:数据来源网络及南昌房管局,仅供参考)

 

4. 南昌县商品房销售面积持续下降 新建区同比下跌一成

 

 

根据南昌县统计局发布的数据数据显示,1-11月,南昌县商品房销售面积321.9万平米,同比下降11.2%,增速较上月减少了0.6个百分点,已连续三个月出现负增长。其中:住宅销售面积256.1万平米,办公楼销售面积1.1万平米,商业营业用房销售面积62.6万平米,分别占总销售面积的79.6%、0.3%、19.4%。

根据新建区统计局发布的数据,1-6月,新建区商品房销售面积889611㎡,同比下降11%;商品房销售额84.49亿元,同比增长16.2%。2019年以来,新建区房屋施工面积增长缓慢,截止到6月底房屋施工面积为372万㎡,同比增长31.4%,其中住宅施工面积331.5万㎡,同比增长26.3%。

 

小结

 

总体来说,2019年,南昌市房地产市场整体呈现降温态势,尤其是到了下半年,南昌房价涨幅不断收窄,成交量下滑,10月、11月持续下跌,“金九银十”风光不再,各大品牌开发商纷纷通过开展优惠活动拉动新房销售。临近年末,传统的“旺季”也并没有来临,观望情绪较浓厚,市场仍未回暖。

受到政策等多方因素影响,2019年以来南昌楼市进入了疲软期,价格虽然略有升降,但市场整体保持稳定,购房者更加趋于理性。2019年12月召开的中央经济工作会议重申“房住不炒”,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。由此看来,未来维持市场的稳定依是不变的原则。