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土地升温刺激房价,新一轮周期来了

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楼市微观察

作者:

-- 2019-04-25

摘要 今年一季度,一直延续到现在,房企在二三线城市掀起了抢地的高潮。

今年一季度,一直延续到现在,房企在二三线城市掀起了抢地的高潮。

4月24日,苏州5块地卖了135.7亿,同一天华润在大连花了31亿拿下一幅宅地,溢价49%。

4月23日,武汉10幅地块卖了228亿,平均溢价率为15.2%。而这其中,仅融创一家就拿下其中的4块地。

更早一点的4月19日,厦门岛外的集美新城,中海地产以38.6亿,楼面价30996元/平米的代价摘得一幅商住地块。中海一直是房企中的稳健派,这次高调拿地可谓给厦门楼市注入了以及强心针。厦门岛外地价突破3万,面粉刺激面包的现象非常明显,当地各大在售项目纷纷收窄了房价折扣。以前有95折甚至8折的房子,但自4月19日以后,该折扣已经不见踪迹。

接下来的25/26日,合肥将要集中出让37幅地块,外界也非常关注。

面粉决定面包。现在面粉的价格加速上扬,这种压力尚未传导到面包上,而这正是当前楼市内在最大的压力。

实际上,4月份的土拍回暖不过是一季度高热的延续。

3月份,杭州滨江集团以总价52亿拿下上城12号地块,刷新杭州楼面价记录的方式,蛰伏一年,现在宣告“王”者归来。

多家机构数据显示,全国主要城市的土地溢价率至2017年以来一路走低,到2018年10月份左右触及最低谷,大约在7%左右,但此后一直回升,到2019年3月份,土地平均溢价率已经超过了20%。整个一季度,全国300城土地成交量是在走低的,但溢价率仍在不断走高。这其中,二三线城市贡献甚大。

 

为什么土地市场会重新热起来,这是我们关心的。

 

为什么土地市场会重新热起来,这是我们关心的。

实际上,过去两年多以来,全国各地为了遏制房企激进拿地,想出了各种办法,比如给土地限价,再通过配建保障房,竞自持面积,摇号等方式来决定土地归属。除了这些办法之外,更是在房企拿地资金上做出诸多限制。比如,房企用于建设的融资,各种公司债、银行贷款、信托等资金都不得用来买地,还有提高房企拿地资金中的自有资金比例,缩短房企付款周期等等。

一系列措施让房企拿地资金捉襟见肘,土地市场也随之降温,直到目前,上述各种条条框框都没有明显松动。

那么问题来了,既然这些条条框框都没有松动,为什么房企突然变得有钱了?

对房企来说,除了各种融资来支撑购地款,另一大块资金来源就是购房者。

我想大家应该能感受到一点,刚刚过去的2018年,外界吐槽2018年盖的房子是史上质量最差的房子,全国各地的房地产建筑工地,事故频发,购房者收房环节维权此起彼伏,有的是因为装修,有的是因为工程质量,有的是因为延期交房……

这些现象的背后是全国大中型房企将高周转发挥到极致,拿地开工预售三五个月就得走完,通过极致的高周转,充分利用购房者的首付款,以及他们的房贷。此外,为了极致效率的回款,房企们还采取了各种策略来鼓励购房者全款买房,或者筛选全款购房者来卖房子,甚至将应收账款作为标的来再融资。这些变通方案,有的是合规的,有的则是违规的。

从目前土地市场的表现来看,房企总归是做到了“失之东隅收之桑榆”。而且对房企来说,这里还有一个“剪刀差”可以赚。2018年以来,土地是相对便宜的,但房价依然是在涨的。销售回款可以支撑房企能拿更多的土地。

房企的种种操作,绝大部分购房者完全没有感知的,现在,随着信贷的逐步回暖,一季度房企在土地市场更为激进,这导致楼市回暖的预期已经为大部分人所认可。

通过以上分析,我们大概可以知道,未来楼市调控将重点围绕房企展开,围绕土地市场展开,围绕房企购房资金展开,而下游的购房政策只会适当微调。

只不过,这一轮调控压力非常大,因为种种关系,房地产依然重要,已经有相当数量的高价地成交,未来必然有相当数量的高价房入市,以房企熟练的高周转手法,相信不会太远。

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