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9月杭州13宗涉宅用地出让

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土拍网 2020-09-03

摘要 本周一,随着兴耀以总价11.34亿元夺得萧山南部新城地块,杭州十区8月土地市场收官,但整个8月总出让金额为20.5亿元,仅两宗涉宅地块出让,是近3年里单月出让金额最少的一次。

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本周一,随着兴耀以总价11.34亿元夺得萧山南部新城地块,杭州十区8月土地市场收官,但整个8月总出让金额为20.5亿元,仅两宗涉宅地块出让,是近3年里单月出让金额最少的一次。

 

不过,这并不意味着土地市场就此偃旗息鼓,截至今日,杭州十区9月挂牌出让地块达18宗,其中涉宅用地就有13宗,其中不乏主城区一些颇具看点的地块,被市场密切关注。同时,近期“房企融资或将收紧”的话题一再被提及,虽然具体政策细则还未公布,但这已经开始影响房企的拿地态度。

 

9月杭州土地市场上新

“双限地”仍是主旋律

 

据统计,9月已经挂牌的13宗涉宅用地大多分布在主城区和富阳区,余杭区、萧山区及钱塘新区都是各一宗,所有地块都为“双限地”(限房价、限地价)。

 

先来看主城区的5宗涉宅用地,分别为拱墅区的大关单元地块、滨江区的浦乐单元地块、西湖区的两宗转塘单元地块以及江干区的笕桥单元地块。其中,大关单元地块和浦乐单元地块所在的板块都是首次出让“双限地”,这两宗地块的出现也直接为板块新房售价划好了“天花板”。

 

以大关单元地块为例,靠近钱江服装小商品市场,周边居住氛围浓厚,配套也齐全,根据限价,未来该地块商品住房精装销售均价不高于50180元/平方米,其中,装修价格不高于4500元/平方米。而该地块附近就有杭源里项目,虽然已经达到了销售条件、售楼部也开放了近一年,但始终未开盘,此番新地块出让,限售价格对于杭源里来说,或许开盘价就有参考了。

 

浦乐单元地块地处浦沿街道,附近也有5年左右没有新的宅地出让,周边比较知名的就是城市之光(备案名:云端公寓),距离1公里多一点,当时高层毛坯售价30000元/平方米左右,目前二手房市场挂牌价格34000元/平方米左右。按照限价,即将出让的浦乐单元地块未来商品住房精装销售均价不高于38000元/平方米,其中,装修价格不高于4000元/平方米。可见,多年之后,随着板块成熟度不断提高,价格水位线也开始上浮。

 

另外,两宗转塘单元地块位于象山国际广场附近,都为住宅兼容城市轨道交通用地,在建的地铁6号线将穿过这两个地块,两宗地块未来商品住房精装销售均价分别为不高于35400元/平方米和31400元/平方米,装修价格分别不高于3000元/平方米和3500元/平方米。

 

而笕桥单元地块毗邻交付已久的公园大道(备案名:万悦花园),未来商品住房精装销售均价不高于40800元/平方米,其中装修价格不高于4000元/平方米,和公园大道挂牌的二手价格42000元/平方米左右没有太明显的价差。同时,相比在售的璟宸府(备案名:月塘璟宸府)此前精装高层同样限价40800元/平方米,显然该板块近期都将是差不多的价位,更重要的是,该板块还有绿城、合景、金隅等旗下多个新盘待售,未来竞争激烈程度依然不小。

 

从推地的情况看,不但主城区各个板块限价清晰,富阳这5宗地块同样级差明显,从富阳核心区到银湖,未来商品住房精装销售均价从27000元/平方米到20820元/平方米,每一个板块都被纳入精细的限价体系中。

 

融资新规影响拿地态度

大部分房企拿地更谨慎了

 

土地供应照常进行,但值得关注的是,日前住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会,相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。虽然相关细则尚未落地,但以控制增长为主要抓手的房地产融资精细化管理方案已在途中。近期又正值各家上市企业的中期业绩半年报发布,所以也有不少房企表达了对融资新规的密切关注,提及未来的拿地策略,大多以谨慎为主基调。

 

在万科中期业绩发布会上,针对下半年的购地计划,万科首席运营官王海武就表示,公司一直坚持稳健投资原则,目前在手资源可保证未来2-3年的发展,同时公司也会不断关注市场及客户的变化,去捕捉良好投资机会。“我们不会去追高,但也肯定不会过分的保守。”

 

融创中国的半年报也指出,下半年将继续保持审慎拿地,重点关注一二线核心城市优质土地,严格控制拿地节奏,继续聚焦综合竞争力提升。同时,继续将优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。

 

雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林在业绩会上称,“我们现在不能乱拿地,因为拿错地是很痛苦的一件事情。”他认为,下半年如果没有好地、好项目,就到明年再拿地,目前拿地一定要把负债比控制在70%左右的合理水平。

 

与此同时,我们也看到一些本土企业深根杭州,适度扩张,稳健依旧,滨江集团就是一个典型。半年报显示,今年上半年滨江集团新增土地储备项目20个,其中约三分之二的土地位于大本营杭州,在滨江集团看来,“杭州人口净流入较高、潜在购房资源充足,亦是新经济转型非常成功的城市”。而在此基础上,滨江集团下半年还会适度倾斜其他省内外优质城市,比如宁波、温州、台州、金华和苏州等,因为这些城市经济相对发达,项目区位和土地成本优势较为突出。

 

又一道强风袭来。随着2020年最后一个季度的土地市场拉开帷幕,叠加出台“融资新规”的影响,未来几个月市场的走向和变化将备受瞩目。

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