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杭州持续加大住宅用地供应

来源:

都市快报

作者:

-- 2018-07-23

摘要 2018年已经过半,杭州土地市场逐渐趋于理性;新房摇号者不再盲目跟风;牛气冲天的二手房开始放低身段……发生在房地产领域方方面面的动态,都在预示着杭州的房地产市场调控取得了阶段性成果,杭州楼市正趋向理性。

  2018年已经过半,杭州土地市场逐渐趋于理性;新房摇号者不再盲目跟风;牛气冲天的二手房开始放低身段……发生在房地产领域方方面面的动态,都在预示着杭州的房地产市场调控取得了阶段性成果,杭州楼市正趋向理性。

 

  在杭州持续坚持“房住不炒”基本定位,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展的大背景下,这个7月,或将成为杭州楼市的“分水岭”。

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  2017年出让109宗7960亩涉宅土地,今年已出让90宗7282亩涉宅土地。

 

  纵观国家每一次的房产调控政策,第一步都是“加大土地供应”,而杭州楼市分水岭的“前哨站”,就是土地。

 

  从2016年9月26日,杭州市国土资源局在官网公布名为“加大土地供应调整竞价方式”的通知起,杭州的土地市场就进入了一场持久的“放量模式”。2016年杭州市区出让86宗涉宅土地,总面积6704亩。

 

  2017年年初,住房城乡建设部和国土资源部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》,提及“消化周期6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”。

 

  这一年,杭州市区共出让109宗涉宅土地,总面积达到7960亩。

 

  今年5月,住建部再次重申,各地要有针对性地增加住房和用地有效供给。再加上受限价政策影响,土地市场由去年的火热逐渐转变为现在回归理性的态势。

 

  2018年截至7月16日,杭州市区已经出让了90宗涉宅土地,面积达到7282亩,同比增加153%。

 

  事实上,今年杭州计划土地供应规模可观。以主城区为例,今年4月,杭州市国土资源局在官网中提到,主城区今年的商品住宅用地供应计划为2448亩,相比2017年主城区实际住宅供应量1972亩,有显著增加。

 

  杭州上半年32个板块有涉宅地块成交。主要分布在萧山市北、丁桥、大江东新城、余杭经济开发区、申花、三墩、九堡等板块内。

 

  今天3宗余杭宅地出让

 

  “断供”两年多的勾庄板块受关注

 

  今天有3宗涉宅地块即将出让,均位于余杭区。

 

  27号地块即崇贤新城陆家桥C-11地块,规划为商住用地。地块东至相邻土地、南至崇杭街、西至崇锦路、北至前村港。楼面起拍价为8666元/平方米,与去年持平。

 

  崇贤地块自2017年至今已出让5宗涉宅用地,楼面起拍价均为8666元/平方米,均达到封顶的12999元/平方米。

 

  长期以来,崇贤新城一直是主城区外溢承接地,作为杭州绕城以内的价格洼地,板块和市场的价值逐步受到市场认可。

 

  如今,崇贤新城绕城以南配套已经基本完善,成为城北重要的居住板块,住房市场也已经从刚性需求,逐步向改善需求转变。

 

  目前崇贤附近楼盘成交均价18000元/平方米左右。价格最高的是西房·拱宸外滩,均价在2万元以上。

 

  今天出让的另外两宗地块是“姐妹”住宅地块,位于良渚新城勾庄板块,都在储运路边上,这也是勾庄板块时隔两年多后再次推出新地块。

 

  25号地块为储运路西、好运路南地块,东至储运路,南至谢村港,西至下圩港,北至好运路。出让面积约为1.7万平方米,折合楼面起拍价为17692元/平方米。西面是已经交付的迪凯·运河印象。

 

  26号地块为储运路东、规划五路北地块,东至规划七路,南至规划五路,西至储运路,北至规划支路。出让面积约为3.6万平方米,折合楼面起拍价为17692元/平方米。南侧为凯喜雅·锦河湾,北侧为地铁4号线的储运路站。

 

  根据出让公告,这2宗地块均设置价格上限,封顶溢价率近30%,溢价封顶后竞配自持比例、竞投配建养老服务用房面积。

 

  作为城北新兴板块,勾庄板块首次被市场广泛关注是在2013年。当年万科·北宸之光、滨江·万家名城等项目相继迎来开盘。融科、万通、越秀等房企也陆续在该板块内拿地。

 

  最近一次的地块出让在2016年1月份,当时德信和滨江分别底价拿下一宗地块,楼面价分别为5001元/平方米和5006元/平方米,即现在的德信·海德公园和滨江旭辉·万家之星。

 

  目前板块内的新房供应量并不多,仅海德公园尚有不到200余套可售房源。这也让部分需求外溢到二手房市场,给二手房带来一波量价齐涨的行情。

 

  透明售房网数据显示,万家名城、北宸之光等项目二手房,近期挂牌均价普遍在3.6万元/平方米上下。

 

  杭州土地供应结构已悄悄改变

 

  加大租赁房供应加强自持部分管理

 

  这一年多来,杭州的土地市场上,除了区域位置、楼面价以外,自持、只租不售、配建也成为众人关注的“关键词”。

 

  虽然去年年底才开始推“只租不售”人才租赁住房供应用地,但截至目前,市区供应人才租赁住房用地已经达到了9宗346亩,其中2017年1宗59亩,2018年8宗287亩。下个月,下沙、丁桥等地还将推出3宗只租不售土地。

 

  公租房配建则继续“高歌猛进”。

 

  最让人关注的则是尚未上市的“自持”部分。截至7月16日,今年市区已出让商品住宅落实公租房配建已经有约57万平方米。

 

  截至目前,杭州市区范围内共有92宗地块出现竞拍自持比例,合计自持面积达191万平方米。假设单套租赁住房面积为50平方米,意味着这92宗地块将新增近4万套租赁住房。

 

  今年7月17日,杭州市又发布了《关于进一步加强对企业自持商品房屋租赁管理的通知》,继续加大租赁住房的推广力度。

 

  《通知》规定,竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目,自持商品房屋应全部为住宅,同时,“自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年,单次收取租金的期限不得超过1年”。

 

  之前,全国第一个自持商品房租赁项目位于北京的万科翡翠书院,在对外出租时,如果租户租住10年,需要一次性付清10年租金180万,这不免有变相“以租代售”的嫌疑。杭州市住房租赁管理服务中心副主任金凯杭表示,杭州不但不允许这样做,“还规定了企业向租户收取的费用类型,除了押金、租金、物业服务费及使用房屋所产生的水、电、气等合理费用外,不得向租户收取其他费用,防止变相涨价。”

 

  新规定可以说彻底堵住了有的开发商想把自持面积放在商业部分的漏洞,使自持部分彻底回归“租赁住房”的本质。

 

  迄今为止,自持部分均还未上市,不过,《通知》刚刚出台,杭州很多开发商就已经行动起来了。

 

  目前已经有龙湖、宋都、金地等几家项目进度较快的开发商,正在向房管部门咨询后续手续如何办理。比如已经定下案名的金地宋都都会钱塘,就是金地在去年8月14日拿下的下沙大学城北地块,这也是杭州取消土拍“现房销售”后出让的首宗宅地,当时金地以含23%自持的条件竞拍成功。

 

  而同一天被融信拿下的庆隆地块,含3%自持,目前案名定为古翠隐秀,据悉自持部分将引进高端服务式公寓。

 

  在坚持“房住不炒”的调控下

 

  土地势必降温市场回归理性

 

  “近期,杭州市场预期出现了微妙变化,特别是土地市场的表现。”杭州知名房产专家丁建刚认为。

 

  本周一拿下钱江新城南星地块的滨江集团董事长戚金兴,认为近期的土地出让反映了四点:资金紧;土地推了太多;后期市场不清楚;限价让开发企业也理性了。

 

  多名业内人士均表示,接下来,加快土地供应节奏、加大土地供应量,仍将是杭州土地市场主基调之一。

 

  不单是杭州,在坚持“房住不炒”的调控下,今年上半年,全国40城土地市场,不约而同维持了“降温”态势。

 

  来自中国指数研究院的数据显示,在其监测的300个城市中,一线城市土地市场降温明显。

 

  今年上半年,一线城市土地成交面积为1207万平方米,同比增加了3%;土地出让金为1837亿元,同比减少了23%;楼面均价为7051元/平方米,同比下降了21%。

 

  二线城市则呈现量升价稳的态势。在300个城市中,二线城市土地成交面积和土地出让金分别同比增加了31%和33%,但土地成交价则同比持平。

 

  而三四线城市则量价齐涨。土地成交7397宗,成交面积达30248万平方米,同比增加了25%;土地出让金达7538亿元,同比增加43%;土地成交楼面均价为1458元/平方米,同比上涨10%。

 

  易居研究院的报告得出了相似的结论:受调控影响,一线城市降温明显,加大供应的二线城市量升价稳,而在市场轮动效应和棚改政策利好双重作用下,三线城市则量升价涨。

 

  近年来市区住宅用地供应情况

 

  截至目前,市区共供应人才租赁住房用地9宗346亩,其中2017年1宗59亩,2018年8宗287亩。

 

  公租房配建

 

  截至7月16日,2018年市区已出让商品住宅落实公租房配建约57万平方米。2017市区已出让商品住宅落实公租房配建约18万平方米。公租房配建数据仅为估算参考,最终数据应以房管部门为准。