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主城新增20宗涉宅用地:集中在中高端板块 你还指望杭州房价跌

来源:

新浪乐居

作者:

- - 2017-04-19

摘要 20宗新增收录涉宅用地,7宗分布于三里亭、钱江新城、滨江等高端板块,10宗分布于祥符、上塘、三墩北等中高端板块,只有3宗分布于丁桥等价格低洼板块。

今年主城39宗涉宅地块”待嫁”:普遍小体量”新面孔”聚集中高端板块

——2017年第一期《读地手册》解读系列②  

今年杭州主城区的土地可供出让数量都将迎来一波增长。  

近日,杭州2017首期《读地手册》发布,收录主城涉宅用地共39宗,比2016年第一期增加收录6宗,增幅约18%;除涉宅用地外,读地手册收录了主城区商业用地30宗,比去年首期增录3宗,增幅约11%。  

以往在土地市场上身影罕 见的市中心三里亭、大关和湖墅单元在今年都有涉宅用地亮相;近些年大热的上塘单元、三墩北单元也有新增用地推出;百里坊、劝业里等市中心优质商地也进入“待嫁”行列……  

乐居梳理今年读地手册收录的28个包含涉宅用地和包含钱江新城、传统市中心商业用地的做地单元可供出让用地的变化情况,发现22个做地单元的可供出让用地出现新增,6个做地单元(下沙大学城北单元、七堡车辆段、双浦单元、蒋村单元、运河新城、长睦单元)收录地块在过往几期读地手册中已经出现过,属重复收录;  

  从涉宅地块的新增和重复收录的情况看,20宗涉宅用地首次出现在读地手册中,19宗地块属重复收录。

20宗新增收录涉宅用地,7宗分布于三里亭、钱江新城、滨江等高端板块,10宗分布于祥符、上塘、三墩北等中高端板块,只有3宗分布于丁桥等价格低洼板块。  

虽然在板块分布上明显向中高端板块倾斜,它们仍有2个共同点。  

一个是可建体量普遍不大,多数在10万方以下,最小的只有1.3万方,只有钱江新城江河汇城市综合体等少数做地单元推出了可建体量超过10万方的涉宅用地;  

第二个特点是容积率普遍较高,容积率在1.8以下的地块寥寥。  

乐居盘点了其中18个供地单元的“新面孔”收录情况,一起来看看吧。  

三里亭近3年推出首宗宅地  

容积率低,可建体量仅1.3万方  

过去三年间,“三里亭”这三个字只在2014年杭州出让会上出现,当时三里亭单元出让了2宗社会停车场用地。2014年到2016年主城区发布的读地手册也没有收录过三里亭单元用地。今年首期读地手册推出的1宗三里亭住宅用地,是三里亭单元自2014年以来在读地手册上的“首秀”。  

该宗三里亭宅地距离地铁1号线闸弄口的直线距离不到1000米,周边新安铭苑、天城新苑等老小区环伺,居住氛围浓厚。虽身处寸土寸金的主城区近市中心地段,地块容积率却很低,只有1.6,可建体量仅1.3万方。  

三里亭宅地

三里亭宅地

三里亭宅地

大关单元香积寺路新增1宗宅地  

靠近北京英蓝项目  

2014年9月22日,大关单元推出一宗位于香积寺路北侧、丽水路沿线的近12万方商住用地,由北京英蓝以13315元/平的楼面价“撷取”。之后大关单元涉宅地块市场开启长达3年的闭关期,直到2017年首期读地手册收录的1宗住宅用地打破了这段“沉寂”。  

今年大关单元新增的这宗住宅用地与北京英蓝项目之间隔了一条长乐路,南依香积寺路,容积率2.6,可建体量近7.3万方,约为英蓝项目的一半。  

据悉,英蓝地块项目计划打造英蓝国际金融中心,并在去年10月正式动工;今年年初,地块住宅部分规划公布,拟打造6幢高层。  

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湖墅单元新增1宗商住地  

可建体量仅3.3万方  

湖墅单元近些年鲜有涉宅地块入市,但2017年会是个意外。湖墅单元1宗位于莫干山路和教工路交叉口的商住用地登录2017年首期读地手册。该宗地块紧邻教工路、莫干山路、余杭塘路和学院路,东面还有上塘高架与德胜快速路,地段的优异属性不言自明。不过地块体量微小,总可建面积约仅3.3万方,由于规划为商住用地,住宅部分的可建体量并不足3.3万方。  

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钱江新城江河汇城市综合体推出1宗商住用地  

可出让面积近12万方  

2017年首期读地手册推介的涉宅地块中,钱江新城江河汇城市综合体商住用地的出现让人眼前一亮。这是江河汇城市综合体第一次“登陆”读地手册和推出涉宅用地,同时该宗地块可出让面积近12万方,是今年读地手册收录的涉宅用地中体量最大的一幅。地块位于之江路沿线,容积率指标暂未划定。  

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滨江区西兴单元滨康路附近新增1宗住宅用地  

可建体量仅5.9万方  

涉宅用地一向供应紧缺的滨江区,在今年将增推1宗优质稀缺纯住宅用地。2017年首期《读地手册》解读认为,地块北邻金色钱塘,南依滨康路,西临风情大道,距离地铁滨康路站的直线距离不足800米,可建体量近5.9万方。而2015年滨江区出让的柳岸晓风和滨江金茂府项目用地的可建体量分别高达7.7万方和27万方。  

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滨江襄七房单元5年来首推涉宅用地  

襄七房单元上一次出现在读地手册上,是2012年,当年推出的读地手册收录了襄七房单元1宗商业用地。  

在“缺席”读地手册长达5年时间后,2017年襄七房单元再度“登陆”。这次它带来的是一宗商住用地。  

虽然在土地出让会上的缺席率不像在读地手册上那样高,过去5年襄七房单元成交了2宗商业用地和1宗交通设施用地,但仍掩盖不了单元内涉宅用地“缺席”的现状。因此2017年首期读地手册推出的商住用地在单元内的稀缺性十分明显。  

该地块位于滨康路和长河路交叉口,靠近地铁5号线规划江虹路西站,东邻德信在去年底价竞得的1宗商业用地。地块形状方正,周边集聚了网易、华为等众多优秀的高科技公司。  

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钱江新城南星单元新增1宗住宅用地  

南邻信达滨江壹品  

钱江新城南星单元在今年有2宗纯住宅用地登录2017首期《读地手册》,编号南星单元SC0501-01地块和D-05地块。  

其中D-05号地块是个“老面孔”,已在2015年和2016年发行的读地手册中多次出现,并在2016年第二期读地手册中针对地块指标进行了调整。这次登录2017年首期《读地手册》,地块指标不再做更改。  

而另一宗SC0501-01地块则是“新面孔”。据媒体报道该地块内部在2016年时“仍有较多户数待拆除”,在经历了2016年的拆改之后,2017年该地块第一次出现在《读地手册》上。  

两宗地块都在信达滨江壹品旁边。D-05地块东隔甬江路与信达滨江壹品相邻,西靠融创大家侯潮府,地块可建体量约8.5万方,低于滨江壹品和侯潮府;SC0501-01地块南面紧挨着信达滨江壹品,北邻秋涛路,可建体量高达13.5万方,超过滨江壹号和侯潮府。  

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三堡单元新增1宗宅地  

位于东方御府北面  

钱建新城二期三堡单元在2017年首期读地手册中推出1宗住宅用地,这是该单元2015年以来推出的首宗宅地。  

地块南邻东方御府,体量近6万方,接近东方御府的一倍;又具备低容的优势,容积率仅2.6。  

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三塘单元万家新城旁新增1宗商住地  

通过更改指标,新增1宗商地  

三塘单元在2015年和2016年发行的《读地手册》中都没有出现,而在2017年读地手册中赫然入目,推出了1宗商住用地和1宗商地。  

商住用地首次在读地手册亮相,地块公建用地部分容积率3.8,住宅用地容积率2.8。地块东隔东新路与万家星城相邻,北面隔一条石祥路就是中大银泰城,西临河道。  

商业地块曾出现在2014年发布的读地手册中,当时该地块性质为公共设施用地。2017年首期读地手册显示该地块用地性质调整为商业商务用地,容积率从3.45调整为3.5;地块临近地铁5号线规划站点。  

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上塘单元文澜府旁新推1宗住宅用地  

体量更大 容积率更高  

上塘单元在2017年新推出的这宗住宅用地西隔皋亭坝路与阳光城文澜府紧邻,东沿河景,地块狭长,可建体量近9.9万方,比文澜府项目多出1.8万方,地块容积率也更高。  

2015年9月22日,阳光城文澜府项目用地以15111元/平的拿地楼面价成交,溢价51%,问鼎板块地王。  

然而阳光城的地王故事只是上塘单元进入升 值通道的一个开端。2个月之后出让的大家绿城金麟府项目用地成交楼面价突破2万/平,从阳光城手里接过地王的称谓。  

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祥符东单元新增3宗涉宅用地  

2014年席卷杭州住宅市场的降价潮,由祥符板块打响首枪,或许是受这段不甚“光彩”的历史影响,2014年至今的3年间祥符板块不再有涉宅用地成交,也不再出现在《读地手册》。  

因此2017年首期读地手册收录的3宗祥符板块涉宅用地,是近三年来祥符板块在读地手册上的首次亮相。  

本次亮相的祥符板块涉宅用地,拥有了更完善的配套条件——万达广场和地铁10号线规划站点。  

其中2宗商住用地位于杭行路和石祥路交叉口,邻近地铁10号线规划站点,东北面隔杭行路与万达广场对望。1宗住宅用地位于通益路与石祥路交界沿线,周边楼盘有宝嘉誉峰、北海公园等。地块容积率2.6,比宝嘉誉峰略高,但可建面积仅8.2万方,接近宝嘉誉峰项目的一半。  

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桃源单元宋都香悦郡旁新增1宗住宅用地  

2017年首期读地手册收录了桃源单元1宗纯住宅用地、1宗商住用地和1宗商业用地。  

该宗纯住宅用地北邻福山外国语学校,西侧相邻用地规划为幼儿园和中学,周边学校配套丰富集中。地块西面隔规划幼儿园、中学用地与香悦郡相邻。  

商住用地早前出现在2016年首期读地手册中,当时的地块性质规划为商业用地。2017年读地手册重复收录时地块性质改为商住用地,可出让面积略增加,从26473平方米调整为26500平方米,容积率不变,建筑密度从45%调整为30%,绿化率从25%调整为30%。  

本月26号,桃源单元将出让的R21-09住宅地块楼面起价11257元/平,而桃源单元上一次出让则是2015年,推出的住宅地块被广宇以6829元/平摘走。时隔2年,板块住宅地价涨了近一倍。  

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半山田园单元首开望宸西面新增1宗住宅用地  

体量更大,容积率更高  

半山田园单元在2015年和2016年发布的读地手册中推介的均是商地,2017年读地手册收录了的这宗住宅用地,可以说是过去三年间读地手册收录的唯 一一宗住宅用地。该宗地块位于虎山路和广济路交叉口,北邻田园牧歌和联合畔上居,东邻首开望宸。  

2013年首开望宸项目用地的出让,是半山田园单元最近一次出现在土地市场上。当时首开集团以11057元/平的楼面价、溢价49%拿下项目用地。此后至今4年间,半山田园单元从土地出让会上暂时“隐退”。  

2017年读地手册推介的住宅用地容积率1.8,比首开望宸项目高,可建体量共5.4万方,比首开望宸略高。  

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三墩北单元推出2宗住宅用地:  

1宗属新面孔”  

1宗紧邻万科项目的住宅用地规划指标调整  

2017年首期读地手册收录了三墩北单元2宗住宅用地和1宗商业用地。其中A-R21-05地块是板块内的“新面孔”,B-R21-08地块北邻万科项目,已经是第二次出现在读地手册上。  

三墩北是近两年主城区崛起的新兴板块,在2015年和2016年都维持了较快的出让节奏。2015年板块出让了2宗住宅用地,2016年板块成交了1宗商地和1宗住宅用地,该宗住宅用地由万科以14902元/平、溢价114%摘得。  

万科项目用地最早出现在2016年第一期读地手册中,刚出现不久即被万科摘走,可见房企倾注在该板块身上的关注热度。鉴于此,2016年第二期读地手册立刻在万科项目旁边增推了B-R21-08地块。  

该宗地块再次被收录进2017年首期读地手册时,规划指标进行了微调,出让面积略缩小,从68300平方米调整为68260平方米,容积率等其他指标不变。  

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  国际商贸城近三年来首推住宅用地

国际商贸城单元在2014年读地手册中推出了3宗商地,在2015年发布的读地手册中推出了2宗公建用地并“缺席”了2016年发布的读地手册……直到2017年,国际商贸城单元在读地手册中首次推介了2宗纯住宅用地。  

这2宗地块位于国际商贸城规划核心区西南部,靠近九堡镇核心商业区,未来几年将坐享九堡拆迁改造的利好。  

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丁桥板块新增一宗涉宅用地  

位于郑州绿都项目北面  

丁桥板块在今年发布的读地手册上推出了2宗纯住宅用地和1宗商住用地。其中2宗纯住宅用地位于郑州绿都丁桥项目以东,此前曾出现在2015年第二期读地手册中。1宗商住用地位于郑州绿都丁桥项目以北,是基于2016年公布的“丁兰新城”规划概念推出的首宗商住用地,首次登陆读地手册,是板块内的新增涉宅用地项目。据媒体报道该宗地块计划会在今年率先出让,引入高端大型综合体,弥补丁桥板块内的商业配套不足。  

2016年丁兰新城规划落地,当年11月28日,该新规划概念下的首宗地块成交,即郑州绿都在丁桥所拿项目,地块成交楼面价18516元/平,溢价101%,刷新丁桥板块土地楼面价历史成交纪录。  

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百井坊、劝业里、渔人码头等热点商业地块出炉  

今年读地手册收录了包括西湖商圈、武林商圈、钱江新城等在内的传统和新兴市中心多宗优质商地,当中不乏劝业里、百井坊、渔人码头等颇受期待的知名地块。  

劝业里地块在2016年启动旧房改造,今年即“登陆”读地手册,不得不感叹速度之快。地块位于学士路和东坡路交叉口,咫尺龙翔桥地铁站和西湖,南邻利星名品广场,地段优异性不言自明。据读地手册介绍,湖滨街道希望将该地块打造成个性化、体验式、经典型的风情街区。  

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武林商圈在今年的读地手册中推出了百井坊商业地块。百井坊地块从2009年启动拆改工程,到出现在读地手册上,中间经历了8年的漫长等待。地块可出让面积6.4万方,容积率暂未划定。  

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钱江新城一期和江河汇城市综合体在今年的读地手册中分别推出了3宗商业、商务用地。一期推出的3宗商地,有2宗未开位于现将路沿线,靠近市民中心;江河汇城市综合体推出了3宗商地,即1宗汇中地块和2宗景芳单元商地。3宗商地的总出让面积近11.47万方,拟规划建设渔人码头等项目。  

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