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三条红线新规下,房企“预收账款”重要性凸显

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作者:

土拍网 2020-10-28

摘要 8月底“三条红线”的设立,对房企资金监测和融资管制进一步加强,限制了有息负债规模的增长,企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断,特别是对于踩线房企来说,调整财务杠杆、保增长成为当务之急。

8月底“三条红线”的设立,对房企资金监测和融资管制进一步加强,限制了有息负债规模的增长,企业通过增加有息杠杆大举扩张的路径被切断,特别是对于踩线房企来说,调整财务杠杆、保增长成为当务之急。

 

在财务杠杆限制下,转向无息杠杆经营成为房企的一大突围方向。商品房预售制所形成的预收账款作为无息杠杆的主要来源,且与剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比三项指标都有着直接或间接关联,在房企经营中重要性显现。

 

01

 

“三条红线”指标与“预收账款”均存在关联

 

从“三条红线”的具体设置来看,主要集中在三项指标管控上:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%以及现金短债比小于1倍,主要是针对房企资金监测和资产债务结构的管控。我们可以发现,“预收账款”与这三项指标都有着直接或间接的关联。

 

一是,“预收账款”具有良好的现金补给作用。我国商品房普遍采取预售制度,“预收账款”是房企通过预售实际取得的房款,可以为房企带来实质性的资金流入。因此,预售结果所产生的预收账款,有助于改善企业流动性,从而起到优化相关财务指标的作用。

 

二是,“预收账款”能够与有息负债形成互补效应。“预收账款”体现在资产负债上,根据会计准则属于企业流动负债,但均为无息债务,并不影响有息负债规模。因此,通过增加预收账款可以起到对冲有息负债需求,有利于控制有息负债规模增长。

 

三是,“预收账款”意味着同等的现金回流,增加财务安全性,现金也能为未来潜在的业绩增长提供保障。

 

我们通过对98家样本房企分析发现,今年上半年整体预收账款规模较2019年末增长9.1%,而有息负债规模的增速为6.2%,且自2016年以来,预收账款规模增长均显著高于有息负债。同时,我们发现近35%的样本房企,预收账款债务比(预收账款/有息负债)大于1,也就意味着预收账款(无息债务)高于有息债务。

 

如碧桂园、万科、华润、保利为代表的头部房企,品牌效应、周转效率、销售能力在行业都占有显著优势,在完成规模扩张后,更倾向于借助预收账款撬动企业经营杠杆,达到满足经营资金需求和优化财务指标的目标。其中,华润、保利近年来预收账款债务比持续提升,有效地对冲了有息负债需求,从而达到财务杠杆稳健的目标,成为“三条红线”管控下的绿色档房企。

 

02

 

预收账款重要性凸显

 

更加考验房企的运营管控能力

 

随着“三条红线”的提出,进一步收紧融资端,“预收账款”作为最直接、快速的资金来源,在企业经营中的重要性更加凸显。我们预计今年预收账款规模会持续增长,且对有息负债的替代效应更高。在此趋势下,会加剧市场竞争,更加考验房企的运营管控能力。

 

一是,加快提升销售能力。销售能力是当前市场去化回款的重要竞争力之一。今年以来各大房企在销售端发力,通过创新营销策略、拓展线上销售渠道、推出各类优惠活动等方式加快推盘去化,如何在销售环节脱颖而出是实现抢收的关键。

 

二是,保证周转力。快周转是增加预售账款最直接的途径,从项目投资到项目结算,不仅考验房企的项目运营能力,同时也考验供应链质量和稳定性,房企在内外部方面都应加强控制,保证项目如期推进。

 

三是,提高项目品质。项目推盘入市加速,买方市场强化,购房者将更加重视产品本身。产品定位、品质都将影响到市场去化表现,积极优化产品线、提升产品力、保证项目按质交付将为房企在市场谋取有利地位。

 

03

 

现房销售的预期仍然存在

 

房企应做好充足应对

 

总的来说,在行业增速放缓的背景下,叠加“三条红线”管控,房企将更加重视预收账款的重要性。但是,过度依赖预收账款杠杆经营,无疑也会带来一些风险。

 

一方面,对于扩张型房企来说,在预售制下,大量比例利用预收账款投资新项目,尽管会带来规模的扩张,但也可能会导致后续运转资金不足,影响项目施工进度和结转效率,从而产生违约风险。且扩张型房企一般也是“双高型”房企,即高预收账款杠杆和高财务杠杆并行,这类房企更要警惕杠杆风险。

 

另一方面,随着房地产行业已经发展成熟,政策基调转“稳”,行业发展由“增量”转向“提质”已是必然趋势,预售制弊端已经受到社会高度重视,并被不断被提及和讨论。我们认为,这大概率将倒逼预售制改革或调整,现房销售的预期也仍然存在,未来一旦进行现房销售,对房企的资金体系或有较大冲击。特别是依赖预收账款的房企,将面临更大的经营风险。

 

总结:

 

在“三条红线”新规下,财务杠杆受到限制,推动房企更加重视无息杠杆经营。“预收账款”在企业经营中起到重要作用,有助于“三条红线”管控指标的优化目标。

 

当前,房地产市场预收款规模持续增长,且增速显著高于有息负债规模,同时我们发现近35%的样本房企对预收账款的依赖性高于有息负债。随着“三条红线”的提出,进一步收紧融资端,“预收账款”在企业经营中的重要性显现,也更加考验房企的运营管控能力,房企需从销售、周转、产品力诸方面提升自身的竞争力。

 

但是,过度依赖预收账款杠杆经营,无疑也会带来一些风险。尤其是现房销售的预期仍然存在,一旦进行现房销售,对房企的资金体系或有较大冲击,特别是依赖预收账款的房企,将面临更大的经营风险,应予以重视。 

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