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杭州楼市,局部过热转向全面均热

来源:

杭州乐居网

作者:

-- 2020-09-22

摘要 9.2新政之后,杭州楼市的市场动向却依旧模糊不清,但有几点可以清晰的进行推测判断。

9.2新政之后,杭州楼市的市场动向却依旧模糊不清,但有几点可以清晰的进行推测判断。

 

第一,部分板块将成为红盘认定的重灾区。

 

第二,部分板块二手房将迎来春天。

 

第三,市场新房热度将被均匀抹平,平滑热度曲线。杭州楼市正在从局部过热向全面均热过渡。

 

第一点很好理解。

 

按照之前曝光的红盘认定标准,以往有过万人摇记录,或以往板块内诞生过万人摇,这些楼盘、及这些板块内的新盘有非常大概率会被认定为红盘。

 

那么北部新城、未来科技城及三墩北便是红盘的重灾区,近期这些板块密集加推的的新盘,基本验证了这套红盘认定标准。

 

新政后,这三个板块基本已经与非无房家庭脱钩。

 

其次,由于新政有规定,被认定为红盘的新房,无房家庭购房需要限售五年。

 

限售五年,代表了这些板块在五年内的存量市场没有新增房源,且基本没有扩容的可能性。

 

但恰好这几个板块又是杭州二手房成交量最大,供给最为不平衡的板块之一,需求仍在,且还在增加,却没有出口,这几个板块二手房市场大概率将承压。

 

而新政出台,又将二手房置换新房、打新赚钱的链条打断。

 

置换二手房则容易踏空,房东惜售心态会更加高涨,进一步萎缩二手市场的供给量。

 

从部分楼盘的业主群也可以看到,部分短线投资的投资客已经逐渐转向长线。

 

那么这些热点板块的二手房大概率在短期内会保持较为坚挺的状态,甚至进一步上涨,再继续推动红盘的套利空间扩大,导致这些板块热度继续上行。

 

此次新政对于未来科技城、北部新城及三墩北等热点板块在一定程度上可能不仅没有抑制的作用,反而起到反作用。

 

同时,非无房家庭由于没有资格摇被定义为红盘的新盘,这些非无房家庭房票被挤出红盘竞争行列,从表面看出口只有两处。

 

要不就是外溢至其他板块,要不就是切换购房赛道至二手市场。

 

加入外溢到其他板块,那么承接这部分外溢购房者的板块大概率会是哪些呢?

 

根据杭州近些年的热点来看,钱江世纪城及市北大概率将承接较大比例的非无房家庭外溢。

 

特别是市北,单价可控,总价可控。

 

在短期内,市北与钱江世纪城的楼市热度将大概率上升,甚至带动宁围、萧山科技城等地缘板块。

 

对于目标锁定在市北、钱江世纪城等板块的购房者而言,竞争会可预见的增加,买房难度越来越大。

 

但好在,近期奥体及市北红盘同一时间段内开盘,仍具有很强分流的作用,中签率不会太低,嘉品、君品等楼盘中签率甚至大概率相比上期还要高些。

 

本轮开盘潮大概率是入手奥体、钱江世纪城、市北的最佳窗口期。

 

在本轮窗口期过后,奥体、钱江世纪城及市北在非无房家庭的涌入,以及天空之城、西溪公馆等红盘锁定作用消失后,难度大概率将越来越高。

 

此次新政虽短时间有效的控制住超级红盘可能触发的社会舆论。

 

但从全盘看,热点板块依旧热度高涨,抑制效果目前看并不明显。新政更多是平滑热度曲线,将市场热度均匀抹平。

 

新政也许在酝酿新的新政。

 

对于购房者,需要清晰地明白,无房家庭,打新盘是最佳选择,这是新政给的福利。

 

非无房家庭,去往江南吧,这里是最好的非无房家庭的桃花源。

 

但这个桃花源有点挤,非无房家庭如果是纯正的刚需,那么仍需扩大选择面,增加购房概率的“分子”,之江、宁围、桃源、乃至萧山科技城都不要错过。

 

低总价预算的门槛自住刚需,闲林、良渚的大溪谷及蓝月春晓、崇贤、大江东红盘以外的新湾等选择、临平、临平山北、南部新城、空港新城、富阳都可多加关注。

 

杭州楼市正在从局部过热向全面均热过渡,也许只有等真正的投资预期下降,整个市场才会真正的走向平稳。

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