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时隔9个月再现自持!闲林地价1.6万!良渚新城地价创新高

来源:

新浪乐居

作者:

-- 2019-03-21

摘要 3月20日,良渚新城时隔20天再次出让宅地,由融信鏖战101轮拿下,板块地价被刷新。

  金猪开年,杭州土地市场乍现回暖迹象——近一个月前,德信鏖战90轮拿下良渚新城宅地,楼面价破2万/㎡;3月初,中南又奋战104轮才拿下艮北宅地。

  3月20日,良渚新城时隔20天再次出让宅地,由融信鏖战101轮拿下,板块地价被刷新。

  闲林民丰片区的两宗宅地,挂牌期间6号地块就有15家房企参与报价,两宗地纷纷拍出100多轮,其中6号地块更是出现自持,这也是杭州市区时隔9个月首次出现自持。

土拍成交结果

土拍成交结果

  时隔9月杭州土拍再现自持!

  民丰“姊妹地”楼面价超1.6万/㎡ 实际更高

  最先出让的民丰片区“姊妹地”,东面紧挨着岸上蓝山翠竹苑、青水苑等组团,往西约600多米则是超级大盘东海闲湖城,距离地铁3号线高教路站约2公里。

  其中6号地块总可建面积为38350㎡,容积率为2,限高30-50米;7号地块总可建面积61780.3㎡,容积率为2.3,限高40-60米。

  若以2.8米层高算,6号地块可能建设层数约为11-17层;7号地块为15-21层。

  根据规划,两宗地的商业占比很小,都不超过10%,且沿荆余路都不得设置商业。

  此外,两宗地均要求配建不少于地上总可建面积5%的公租房,户型面积为60-70㎡。

地块区位图

地块区位图(点击查看大图)

  两宗地块竞争十分激烈,几乎每隔一两分钟,都有房企加价。

  6号地块开拍20分钟左右,便竞拍了55轮,溢价率直奔30%;7号地块开拍20分钟,溢价率也达到31.5%。

  由于本次加价幅度仅为100万元,最终,6号地块经过近3小时、158轮竞拍才成交,由杭州华湾房地产有限公司(佳兆业)以总价63185万元竞得,折合楼面价16476元/㎡,溢价率49.8%,自持6%,这也是继18年6月22日华元仁和商住地后,杭州市区土地市场首次出现自持;

  7号地块经过近2小时、127轮竞拍,由广州市时代胜誉投 资有限公司(时代地产)以总价99559万元竞得,折合楼面价16115元/㎡,溢价率46.5%。

  若以配建5%的共租房计算,6号地块实际楼面价为18512元/㎡(实际楼面价=成交总价/(总可建面积-公租房配建面积-自持部分面积));7号地块实际楼面价为16963元/㎡。

  这样的地价是高了还是低了?

  据了解,民丰片区已多年未有宅地出让,距离最近的贤林信步,16年12月拿的地,楼面价仅为8809元/㎡,溢价率就已达120%,此次出让的两宗地,起价便是11000元/㎡。因为两者地价定价体系不在同一起跑线,因此并不具备参考性。

  闲林板块,今年1月底绿城(楼面价14508)和中梁(楼面价13625)分别拿下的两宗地,和小和山绿城和庐(楼面价16650),相距民丰“姊妹地”约3公里,又都是容积率为1.1的低密宅地,也不具备参考性。

  那么周边的新房二手房呢?

统计时间:2019年3月19日

统计时间:2019年3月19日

  据了解,地块周边能参考的新房已然不多,除了西面的东海闲湖城玉屏蓝湾还有3幢高层,和悦青蓝还有1幢高层未加推外;东北方向距离地块2公里左右,还有梧桐郡四期600余套高层房源。

  但玉屏蓝湾和悦青蓝上一次开盘还是在17年,房价不超过15000元/㎡;梧桐郡距离地块2公里,又在地铁3号线高教路站出口处,相比此次出让的地块位置更好。

  二手房来看,紧挨着地块的岸上蓝山组团,近月成交均价仅为20560元/㎡;1公里范围内的闲湖城、岸上蓝山、爵士风情等几个小区,近月二手房成交均价仅约22000/㎡左右。

  成交最高的是距离地块约2公里的翡翠城,均价30910元/㎡,但和梧桐郡一样,距离地铁和商业都更近。

  不考虑民丰“姊妹地”公租房和自持部分的建安成本,按照业内通用的保本房价算法,若建安成本为3500,毛坯保本房价=(实际楼面价*1.1+建安成本)/0.88,6号地块毛坯保本房价为27118元/㎡,7号地块为25181元/㎡。

  融信刷新良渚新城地价

  地块周边新房住宅供应近48万㎡

  民丰“姊妹地”竞拍尚未结束,良渚新城宅地竞拍就已经开始了。延续了20天前德信地块拍卖的热度,余政储出[2019]8号地块,挂牌期间就有8轮报价,不到20分钟,溢价率直奔26%。

  最终,地块由杭州誉乾房地产开发有限公司(融信)以总价87278万元竞得,折合楼面价21211元/㎡,溢价率37%,刷新良渚新城地价。

  地块位于良渚新城板块,距离地铁10号线吴家路站约300米,距离华润良渚商住地不到1公里,距离德信2号地块和世茂地块不到2公里。

地块区位图

地块区位图(点击查看大图)

  据华润置地官发招标文件,华润良渚商住地以城北副中心万象城命名,加上万达商圈的辐射,以及上塘高架和杭行路两大交通要道,板块潜力可见一斑,也难怪这里会成为房企的必争之地。

  地块总可建面积为41146.6㎡,容积率2.2,值得一提的是,地块没有公租房配建要求,是一宗纯宅地。

  按照业内通用的保本房价算法,地块毛坯保本房价30491元/㎡。

*数据来源/透明售房网(统计时间:2019年3月19日)

*数据来源/透明售房网(统计时间:2019年3月19日)

  目前周边的新房几乎已经断供,德信海德公园已于年前售 罄,预计今年6月份交付,万科杭宸、滨江旭辉万家之星等都已为二手房房源。

  据透明售房网成交数据显示,距离地块最近的赞成美树近月成交均价为24360元/㎡,而万家之星和万科杭宸等较新的次新房均价都已超过3万/㎡。

*统计时间:2019年3月19日

*统计时间:2019年3月19日

  不过,地块周边仍有多宗宅地未上市,其中华润良渚商住地住宅总可建面积达22万㎡,世茂25、26号地块,德信2号宅地,总可建面积加起来约22万㎡,加上今天出让的地块,未来板块内住宅供应约有48万方,相信也能缓解板块内的新房短缺,不过相应地,新房房价体系也或将被重塑。

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