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拿地窗口期已至,开发商你准备好了吗?

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土拍网 2017-02-20

摘要 开发商你还在为在哪拿地、拿不到地而跳脚吗?还在苦苦的等着各城市挂牌土地信息吗?现在有一个好消息已经在路上了,先人一步,胜人一筹,你还在等什么呢?

导读:开发商你还在为在哪拿地、拿不到地而跳脚吗?还在苦苦的等着各城市挂牌土地信息吗?现在有一个好消息已经在路上了,先人一步,胜人一筹,你还在等什么呢?
 
在所有人都认为中国房地产已经走过了黄金时代而进入白银时代之时,2016年房地产却在一二线城市轮番上演了一场疯狂游戏,千人抢房,组团刷地,似乎房地产的黄金时代依旧。但在10月以来调控政策的层层加码之下,房地产市场却依然处于地王与调控加码交错的复杂状态,市场未来走势扑朔迷离。
 
但唯一相同的看法就是2017年是房地产的变局之年,变局之下机遇与风险并存,却该如何把握机遇? 
 
3轮调控,22城市齐出手
 
2016年在去库存的政策暖风之下,本意在化解三四线城市的房产库存,却意外的导致一二线重点城市房地产市场一路高歌猛进,地王频出,市场成交量价齐升,房价更是创新高。过热的楼市、资金脱实入虚、新增贷款中房贷占据大半、地价被哄抬至新高最终招致中央层面出手压制。2016年9月底至今,先后有22个城市出台了3轮调控政策以抑制房地产过热、泡沫化发展。
 
 
第一轮以北京9月30日推出的“京八条”为代表,其后21个一二线城市先后在国庆期间发布了调控政策,主要从限购、限贷、土地供应等方面进行调控。
 
第二轮以深圳开始的市场严查风暴为代表,各地开始全面落实国庆调控新政细节,一时市场风声鹤唳,这也使得本轮房地产调控执行力度空前。
 
第三轮则始于11月28日,上海发布全面收缩信贷政策,成为本轮调控中第一个恢复认房又认贷的城市,在一定程度上进一步抑制改善性需求,加速楼市降温。天津、广州、济南亦同时加码调控。预计后期其他一线城市及房价涨幅依然靠前的二线城市将追随上海步伐,恢复认房又认贷的局面。
 
楼市遇冷,市场预期渐变
 
在限购限贷政策压制下,一二线城市购房门槛抬高,各类投资性需求开始退场,楼市降温态势逐渐显现。据中原地产研究中心日前发布的数据显示,11月全月,中国54个受监测的城市住宅签约量为24.94万套,同比下跌16.4%,成交量创下近18个月新低。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市11月合计成交跌幅达到19.5%。其中,深圳跌幅最大为30%,广州其次跌28%。
 
而上海11月28日楼市调控新政在降温的基础上再补一刀,认房又认贷,全面收紧房贷。这也侧面说明调控的空间依然存在,虽已有3轮调控,但还远没有结束,楼市降温的态势短期内很难再出现逆转。
 
 
信贷收紧,楼市必感冒。今年中国楼市的繁荣很大程度上是资金推动的,低利率叠加高杠杆,市场流动性过剩叠加资产荒,多重因素叠加进一步推动房价上涨。如今房贷持续收紧,用经济手段强行去杠杆,最终必然传导至房价和市场成交量上,促使市场交易出现下滑,房价上涨幅度收窄甚至是回调,加剧
市场降温预期,使市场回归理性。
 
土地高烧,调控手段繁多
 
“不拿地等死,拿地就是找死”大概是今年各开发商投资部门的最大感慨了,既怕拿不到地踏空,错过行情,又怕拿到地后高位站岗,与其等死到不到如放手一搏,故而尽管调控后重点一二线城市商品房成交量持续下滑,房价涨幅收窄,但是土地市场却高烧依旧,开发商争相在一二线重点城市增加土地储备。
 
仔细观察近期的土拍市场,我们就可以发现:尽管热点城市对土地竞拍做出了大量的限制和调整,但仍难以动摇开发商积极扩充储备的决心,广州、福州、武汉、长沙等城市均拍出新地王。
 
政策调控虽然使市场成交趋冷,但由于2016年市场火爆,很多开发商都已经提前完成了年度任务,且手握重金,在经过一年的去库存之后亟待补仓。在本轮量价增长相对理性的一批热点城市竞相成为开发商关注的热点地区,如广州,前期房价涨幅远远被南京等二线城市甩在身后,但在11月的土拍中再次用地王来证明了自身的一线城市地位。
 
主要一二线城市土拍新政一览表
 
 
周而复始,3年一轮回
 
凡是对中国房地产政策调控史有深入了解的人都明白近年来中国房地产市场是典型的政策性楼市,虽然调控政策出台频繁,但是似乎每轮政策的持续性时间却不长。就以前的调控经验来看,楼市过热时出台政策抑制市场需求,等楼市低迷时又出台政策刺激需求,被压抑的需求释放出来,成交量和价格也就又上去了,周而复始,房价也就在这样的螺旋式调控中不断上升。
 
以南京市为例,笔者曾经对2006年以来的南京市地价与房价的波动走势做了分析研究。南京作为长三角特大城市定位,1.5线城市,其房地产市场走势很大程度上也与整体市场走势趋同。从下图中我们可以看出,近十年南京房地产市场周期性波动极为明显,存在3年一轮回的周期性波动,下行周期一年左右,上行周期2年左右。2007年、2010年、2013年、2016年是房地产市场四大高峰,土地市场与楼市均是一片火爆。
 
地王潮之后,市场在调控的压力下转而向下,土地市场更是如此,每轮地王潮过后土地市场降温明显,2008年同比2007年下降10%,2011年同比降幅最大,成交楼面价几乎腰斩,降幅达42%,2014年住宅用地成交楼面价同比也降低了三成。就目前形势及周期走势来看,2017年房地产的变局已是不可避免。
 
 
上兵伐谋,谋定方可后动
 
大变局之下,战略就被摆放在最为突出性的地位上,尤其是在当前开发商集约化与规模化趋势越来越明朗的情形下,如何把握机遇站稳地位或实现弯道超车?在调控政策的严控下2017年热点一二线城市房地产市场降温趋势不可避免,但危机往往蕴含着机遇,把握周期规律,顺势而为,在战略性制高点上谋划全局。
 
我们已经知道了房地产市场3年一轮回的周期性规律,2016年是本周期的最高点,2017年的拐点已是不可避免的趋势。那么对开发商来说,这一规律将会有什么重大意义吗?
 
毫无疑问,意义是十分重大的。如若市场预期及市场走势没有突发事件改变的话,2017年土地市场的降温是必然的,且当前热点城市均出台了土拍新政,限制性条件较多,但对实力强盛的央企及融资渠道多元化的上市房企来说更是机会,能够在竞争压力较低的情况下获取更多的优质土地,增加企业的土地储备。正所谓“手中有粮,心中不慌”,在市场处于低谷时,以低价积极增加土地储备,而在市场高涨时积极出仓。
 
窗口已至,如何顺势而为
 
上文中,我们已经谈到中国房地产市场3年一轮回的规律,而土地市场波动更是明显,平均来说涨两年跌一年,地王潮的高点之后都预示着来年土地市场降温,房价同比涨幅将放缓。2016年热点城市土地出让价格已创历史新高,是本周期的最高点,可以预期在政策的高压下,2017年土地市场降温是不可避免的趋势,尤其是各热点城市严控地价以防地王,拿地成本将会较2016年低上些许,这也是土地抄底的最佳窗口机会。
 
从拿地到销售一般在一年左右,即使是走高周转的项目也需6-9个月,2017年上半年拿地,到2018年上市,此时楼市也开始步入上行通道,2019年会再触及另一个周期新高点。踩准点,方能以最小的成本获取最大收益。
 
现在最为关键的问题是如何才能够拿到地呢?没有地谈何布局,更谈何战略发展?曾几何时,拿地是一门公关学,比拼的是关系;后来,拿地变成了一堂专业课,除了关系还需做好测算;再后来,拿地开始了比胆魄,认真做测算的企业基本距离拿地都是几个亿的起步价差距;而现在,拿地变成了一项博彩业,比拼的是运气......但提前做好功课才是最重要的,有勇有谋才能最终站在高处俯视众生,知己知彼方能百战不殆。
 
要想拿到地,最先要获取的就是土地相关信息,之后才能进行下一步行动。获取土地信息的渠道多样,通过公开市场挂牌信息或者通过国土部门的预公告发布的信息。但即使在 “互联网+”时代,土地市场信息不对称问题依然严重,为打破信息壁垒,土地市场亟需一次买卖双方面对面的交锋,各类城市土地展也就成了开发商获取土地信息的重要途径之一。
 
 
2016年5月土拍网曾经在南京举办了一场土地盛宴,吸引江苏省12个地级市板块34个区市县政府单位参展,共推出了近500宗土地,吸引了200余家品牌开发商近500名代表参会。通过这场土地展,待出让土地资料权威且提前公开,开发商可对各地土地供应总量、供应土地分布及各个城市概况进行提前研判,对土地优劣势详细分析,提前制定相应的土地储备和拿地计划。另一方面也可以积极与相关部门提前沟通洽谈,有选择的提前沟通、提前踏勘土地,可以更精准更从容而不是非理性、冲动式拿地。
 
目前,由土拍网主办的2017中国(上海)城市土地展平台再次升级,将于2017年4月26日正式在上海世博展览馆拉开帷幕,范围也由江苏省拓展至长三角,江浙沪皖等多个城市联合土地推介,规模冠绝长三角,这也是开发商集中提前获取土地信息的最佳机会,其中商机也不言而喻。
 
开发商你还在为在哪拿地、拿不到地而痛苦吗?还在苦苦的等着各城市挂牌土地信息吗?拿地最佳窗口已至,先人一步,胜人一筹,你还在等什么呢?