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房地产开发投资增速 将稳中趋缓、稳中有落

来源:

中国经济时报

作者:

-- 2018-10-25

摘要 前三季度房地产开发投资增长平稳。1—9月份开发投资同比增长9.9%,比1—8月回落0.2个百分点,比2017年同期提高2个百分点。

前三季度房地产开发投资增长平稳。1—9月份开发投资同比增长9.9%,比1—8月回落0.2个百分点,比2017年同期提高2个百分点。土地购置面积、新开工和施工面积等先行指标持续向好。7月和8月,北京、深圳、杭州等热点城市出现房租较快上涨、“租金贷”规模快速扩大等现象,社会反响较大。初步研判,租金较快上涨主要是租赁住房有效供给不能满足租赁需求,一些长租公寓运营方为抢占房源竞相抬价也带动热点区域租金上涨。另外,部分长租公寓运营方“租金贷”业务扩张较快,在目前对“租金贷”资金缺乏有效监管的情况下,存在一定金融风险。

此外,8月份以来房地产市场出现一些新情况。土地流拍数量增多,底价成交的比例提高。价格趋稳或下降,降价销售现象出现。不少地方出现了降价销售的现象,近期碧桂园、恒大、万科在各地都有楼盘优惠促销措施。

从开发投资看,随着二季度以来热点城市土地市场逐步降温,8月和9月份的地价涨幅回落较大,预计今后几个月地价涨幅趋缓。另外,从新开工面积、施工面积、销售面积和开发企业到位资金等前瞻性指标的变动情况看,尽管指标有所上升,但跟历史峰值相比仍处于较低水平。综合判断,未来几个月房地产开发投资增速将稳中趋缓、稳中有落。

当前要重视三四线城市房地产市场较快回落问题。2016年以来,三四线城市土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积等供应先行指标增速明显。但许多城市人口流入规模不多甚至净流入、产业转型缓慢,随着前几年支撑房价上涨的需求因素逐步萎缩(棚改货币化安置比例收缩、投资性需求退去),今后一段时期将出现供大于求,一些城市有可能形成新一轮住房库存问题。

下一阶段,房地产调控要以改善供求关系疏解价格矛盾为重点防范化解风险。在供给端,要加快已供土地和在建项目开发节奏,及时形成有效供应,同时加大热点城市住宅用地供应力度,确保应保尽保。在需求端,执行计税价、贷款价、网签价三价合一;扩大契税税率浮动区间,按照持有时间、住房套数实行差异化调控;热点城市要完善限购政策。同时,保持房地产调控政策稳定性。针对土地流拍增多、企业投资意愿不强等下行态势,加之市场信心脆弱和预期不稳定,建议不宜继续加码,避免市场与政策同向共振。加强政策出台前的预期引导工作,避免市场过度解读和放大。最后,要加快建立以行政性措施为主有序过渡到以经济、法律手段为主的长效调控管理机制。