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多个高价地有了“新动作” 中高端改善产品为主流

来源:

杭州日报

作者:

土拍网 2017-09-01

摘要 近两个月来,一批高价拿地项目纷纷对外公布了案名或项目规划。这些高价拿下的地块,就项目定位来看,大多要走中高端改善路线,引入旗下高端产品系列,特别是一些热门板块,这个情况更是普遍。

近两个月来,一批高价拿地项目纷纷对外公布了案名或项目规划。

速度最快的是刚刷新了临安楼面最高单价纪录的马溪路地块。8月25日,临安本土房企地上集团分别以11847元/平方米和13661元/平方米的楼面价格拿下了马溪路姊妹地块。

拿下地块才4天时间,地上集团就对外公布了该项目推广案名为“苕溪壹号”。据介绍,苕溪壹号年内将对外亮相,预计明年推首批房源。

而恒大市北地块、融信市北地块、绿城申花地块、金隅中铁三堡地块等项目则相继进行了项目规划公示。

刚需的“尴尬”

去年以来在一波又一波的土地热潮下,杭州多个板块楼面单价纪录被刷新,特别是去年5月份之后,这个情况更加明显,多个板块地价体系重塑。

这些高价拿下的地块,就项目定位来看,大多要走中高端改善路线,引入旗下高端产品系列,特别是一些热门板块,这个情况更是普遍。

萧山市北单元今年3月24日出让的两宗姊妹地块,近期陆续对外进行了项目规划公示。当时这两宗地块分别由恒大和融信拿下,拿地楼面价均超3万元/平方米。

从规划公示来看,恒大和融信地块产品定位均偏豪宅化,其中融信项目户均建筑面积在150平方米左右,恒大项目则主打大平层,户均建筑面积超200平方米。

主城区范围内,当时拿地楼面价超4万元/平方米的金隅中铁三堡地块和绿城申花地块,项目规划也对外进行了公示。其中金隅中铁三堡项目规划了10幢高层产品,而绿城申花项目则进行了“高低配”,规划为高层和洋房的组合。目前这两个项目具体户型面积虽还未对外公布,不过肯定也会做高端改善产品。

速度更快的像绿城凤起潮鸣、信达滨江壹品、翡翠海岸等项目,户型面积最小起步则直接在120平方米以上。

而这也成为刚需们不得不面对的“尴尬”。“以后如果想在主城区好一点的板块找个90平方米左右的新房,基本是不大可能了。”记者身边有不少购房者感叹,萧山、余杭等相对核心的板块,接下来90平方米左右的供应量也是非常有限。

事实也是如此。此前据相关机构统计,今年下半年杭州市场预计将会有170多个项目开盘,其中近70个为全新楼盘。这之中,刚需型和改善型占比相差不多,不过从分布区域来看,刚需型项目则主要集中在余杭以及萧山部分区域。

“刚需置业郊区化将会成为一种趋势。”有业内人士直言,高地价虽不能直接等同于高房价,不过从目前情况来看,大多数开发房企还是在往“贵”的方向去做产品。毕竟相较而言,中高端改善户型会更有利润和溢价空间。

市场压力不小

另一方面,对于那些拿下高价地块的房企而言,要面对的市场压力也不小。拓展、补仓需求被满足的背后是后续开发的“难题”。

有业内人士指出,就目前来看,新建商品房限价就是开发房企不得不面对的难题之一。“考虑到基本的盈利指标等,目前市场上很多项目很难开出开发房企‘满意合理’的价格。”

以金隅中铁三堡项目为例,去年12月16日,金隅联手中铁以总价72.9亿元拿下景芳三堡单元地块,折合拿地楼面价为43288元/平方米,溢价率为72%。而周边在售新房近期成交均价约在47000元/平方米左右。

这也是这类项目放缓开发节奏的原因之一。梳理发现,去年出让的很多高价地,目前的节奏都不快,大多数项目未有明确的入市时间。

实际上,这更像是场博弈,限价背景下,能绷住的就继续观望,等待时机;绷不住的则以指导价格入市。

此外,如何做好产品的高溢价也是开发房企要思考的问题之一。目前来看,房企联姻、打造高端产品系列等都是主流手段。

据不完全统计,目前已在市场上“发声”的多数高地价项目,背后都有多家房企的身影,凤起潮鸣、翡翠海岸、宜和园等都是典型代表之一。而在产品打造上,不仅引入高端产品系列,国际化的设计团队也成了常规动作。

“一方面是地价的攀升,另一方面是交通、配套等逐渐成熟,区位优势差别缩小。因此对于大多数开发商来说,一个诚意十足的产品,才能打动购房者。”申花板块内一项目相关负责人直言,此前杭州市场中高端公寓产品存在一定的断档,而这一波供应相对集中,竞争也会不小。“另外,高端项目的地缘属性会相对弱一些,产品要求也会更高。”