当前位置:首页  > 土拍头条  > 正文

阳光城拿鹿山17万方宅地 近底价布局富阳

来源:

浙江传媒地产研究院

作者:

-- 2018-08-22

伴随着杭州土地市场的降温,越来越多房企开始以低溢价拿地。20日,富阳的鹿山新城一宗超过17万方体量的宅地,由阳光城近乎底价摘得,楼面价11035元/㎡,且该地块无冗余配建,成本简单。这是阳光城首次以招拍挂拿地方式进入富阳,距其收购中大获取翡丽海岸项目已有两年。

8月20日成交地块一览表

 

image001.jpg

 

结果综述:

鹿山新城宅地由阳光城以总价19.05亿元竞得,楼面价11035元/㎡(毛坯保本房价测算约17520元/㎡);

胥口镇崤山坪商地由梦想田园农业开发以总价420万元竞得;

空港新城(靖江街道花神庙)商地东方航空以总价2.46亿元竞得;

钱江世纪城(奥体中心FG20-G1G2-13、14)商地浙商产融以总价16.63亿元竞得。

(测算逻辑:一般而言,商品房房价成本主要构成为:土地总价支出、商品房建安成本、财务成本以及各项税费。浙报传媒地产研究院的保本房价计算公式中,财务成本按地价的8%、税费按商品房售价的12%计算。)

 

土地市场微跌实际价格并不低

鹿山新城在售项目较少,阳光城地块直接竞品为宋都·麓宸府,该项目是宋都于2017年9月18日竞得,彼时成交楼面价10200元/㎡,可建体量约9.4万方,且须自持23%。而富阳当前最高楼面价为中铁诺德项目,11476元/㎡。

无论与宋都·麓宸府还是富阳区最高对比,阳光城此次拿地楼面价与其基本持平,维持在高位。

目前,宋都·麓宸府备案价24200元/㎡(含精装修标准4000元/㎡)。而根据浙报传媒地产研究院测算,阳光城项目毛坯保本售价约为17520元/㎡,有非常可期的盈利空间。

富阳区潜在供应260.93万方

 

购房需慎重选择板块

根据浙报传媒地产研究院统计,富阳区截止7月底,隐性库存约为260.93万方,去化周期超过两年。但值得注意的是,大多数隐性库存集中于银湖板块,富阳城区范围内仅占4成左右。像鹿山新城板块,潜在供应量为15.89万方,去化周期约为12个月。

 

富阳区各板块库存详情

 

image002.jpg

 

按照平均100㎡/套计算,富阳区大约有26000多套房源,尚有可选余地,但需购房者购房时注意板块梯度。

 

与临安区相比富阳区推地量谨慎

富阳土地市场的成交,让人不由想起同为新设立的临安区的状况,作为杭州市的“第九区”、“第十区”,两者不同在何处?

根据统计,2018年1-7月,富阳区共计推出地块8宗,成交7宗,流拍1宗商地,总可建面积103.21万方;临安区共计推出24宗地块,成交22宗,流拍2宗宅地,总可建面积146.32万方。

两者的推地数量相差悬殊,这也意味着,未来地块转化为供应量时,临安比富阳多43.11万方的去化压力。

此外,富阳、临安去化压力集中的分布不同。富阳区去化压力较大的是与西湖区接壤的银湖板块,以及相邻的东洲板块,两者除了富阳本地购买力外,还能靠其稀缺的山水资源吸引其他区域的外溢购买力;而临安区的去化压力集中在临安市区,为自身区域性市场,对杭州其他城区的外溢吸引力较小。

 

临安区各板块库存详情

 

image003.jpg